¿Dónde están los pisos turísticos en Bilbao? Los barrios con menor renta sienten la mayor presión

Vayamos primero con los datos. Hace diez años la ciudad contaba con 7.500 camas en hoteles. Eran, prácticamente, los únicos establecimientos que tenían los foráneos para dormir en la ciudad. Las habitaciones (HT) y viviendas turísticas (VT) –esos pisos construidos con fines residenciales que se explotan comercialmente– todavía no estaban en el radar. No fue hasta 2016 cuando se empezó a regular su existencia, año a partir del que comenzó una proliferación silenciosa, rápida y desigual de estos alojamientos, especialmente en aquellas zonas con menos renta. Primero se formalizaron 24 en 2016, el siguiente año la cifra ascendió a 80, después a 121. Y siguió creciendo hasta los 1.326 actualmente datos de alta en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi (Reate). Los que están fuera de este listado, los ilegales, se estima que pueden representar hasta el 30% de la oferta. Aunque algunos estudios hablan de porcentajes incluso muy superiores.

La cuestión es que esta proliferación de viviendas y habitaciones turísticas ya supone un cuarto de la oferta alojativa de la ciudad para visitantes. Tienen capacidad para acoger a 5.284 personas, mientras en el caso de los hoteles la cantidad salta a 9.480 huecos. Sumadas al número de plazas en apartahoteles (1.975) y albergues (1.456), se puede inferir que la ciudad tiene 51 camas por cada 1.000 habitantes.

El ratio está todavía por debajo de la presión que soportan Madrid, Barcelona o San Sebastián. La capital vizcaína todavía no se ha convertido en un parque de atracciones para turistas, pero eso no significa que no existan zonas especialmente tensionadas. Ni que no sea necesario comenzar a tomar medidas para evitar lo que ocurre en estos lugares, donde los visitantes han tomado distritos enteros. De ahí que el Ayuntamiento esté en proceso de revisar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para caminar hacia una regulación que «adopte criterios de distribución equilibrada en los diferentes barrios de la ciudad».

En el siguiente gráfico se aprecia la presión turística, barrio a barrio, que revela algunos datos llamativos. Por ejemplo, el Casco Viejo y Castaños son lo que más turistas son capaces de albergar por cada 1000 de sus residentes. La oferta de Castaños es mayoritariamente proporcionada por hoteles (74,37%). En el Casco Viejo, los hoteles solo suponen un poco más de la mitad de la oferta (53,79%) que se ve completada por lo que conocemos como pisos turísticos (VT y HT, 42,48%) pese a que la normativa municipal es más estricta con este tipo de alojamientos que en otros barrios por su carácter singular.

En el extremo contrario, en barrios como Txurdinaga y Otxarkoaga la oferta de alojamientos para turistas es prácticamente testimonial y no alcanzan los 2 visitantes por cada 1000 residentes en el barrio sumando alberges, hoteles, apartamentos, viviendas y habitaciones para uso turístico. Es decir, toda la oferta registrada.

El Consistorio, por el momento, es reacio a comentar cualquier información relativa a la distribución de la oferta turística por la ciudad. No quieren dar pistas para evitar que posibles interesados se apresuren a pedir licencias si conocen las cortapisas que les pondrán en el futuro. Ahora bien, el alcalde de Bilbao, Juan Mari Aburto, ya ha asegurado en sendas entrevistas que apuesta por restringir el número de habitaciones turísticas que pueda haber en un edificio (en la actualidad solo están limitadas las viviendas, que tienen que estar en bajos). También busca fórmulas jurídicas para evitar que puedan abrirse más pisos turísticos en el Casco Viejo.

Cómo gestionar la parte antigua de Bilbao se ha convertido en un auténtico quebradero de cabeza. Ya tiene una normativa reforzada (solo una VT por edificio), pero eso le impide ser la zona que soporta una mayor presión turística y las protestas que vinculan el aumento de la oferta con «la especulación» y «un encarecimiento de la vivienda» proliferan mes tras mes. El tema es que el barrio tiene capacidad para acoger a 287 turistas por cada 1.000 habitantes. Si todas las camas ofertadas estuvieran llenas, representarían casi al 30% de los vecinos del barrio.

Ahora bien, mientras los vecinos ponen la voz de alarma por la situación del Casco Viejo, Castaños soporta una presión turística similar (282 camas por cada 1.000 habitantes) y apenas existen protestas vecinales. La diferencia es que en en el barrio de la parte baja del funicular a Artxanda el 73% de los huecos que se ofertan para dormir se ubican en hoteles –allí están el Hesperia o el Barceló– y en la parte antigua suponen la mitad.

El tema es que la distribución de los hoteles y las viviendas en la ciudad dibuja un Bilbao que funciona a dos velocidades. En un lado está en el Ensanche, con la mitad de hoteles de la villa concentrados entre Abando e Indautxu, los dos barrios con rentas más altas de la ciudad. En el otro, en cambio, unas viviendas y habitaciones turísticas que proliferan entre las zonas con rentas más bajas. Después del Casco Viejo, Olabeaga y San Francisco destacan como los dos barrios con más camas en alojamientos vacaciones por cada mil habitantes. Unas 50 en cada barrio. Más allá de Abando, Castaños o Indautxu –donde estos hospetajes existen en mucha menor medida que los hoteles– Bilbao La Vieja, La Ribera de Deusto, Ibaiondo, Solokoetxe y Zabala completan la lista de las diez zonas con mayor presión.

La proliferación de estos pisos por zonas con renta bajas lo explica un cúmulo de motivos. La vicepresidenta del colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Ana Acauso, razona que su ubicación es clave. «Bilbao es una ciudad pequeña y no hay grandes distancias entre los barrios, por lo que un turista puede alojarse en San Francisco –que está en medio de todo– y después ir andando a las zonas más concurridas». En el lado contrario, hay cuatro barrios que debido a su distancia con el centro de no tienen ningún tipo de establecimiento turístico. Son Elorrieta, Iturrigorri, Larraskitu y Uretamendi. Cero camas por habitante.

La Ley de Vivienda aprobada el año pasado explica la proliferación de estos pisos. Se trata de una normativa que refuerza los derechos de los inquilinos para protegerlos ante desahucios y posibles irregularidades, lo que ha supuesto que «algunos propietarios eviten poner su vivienda en alquiler por miedo a impagos». Y, en vez del clásico arrendamiento, pues surgen nuevos negocios como el alquiler turístico.

La cuestión es que si la vivienda está en un primero, «es mucho más rentable» ofertarla en plataformas como Airbnb que alquilarla. Acauso explica que la «rentabilidad de estos alojamientos» es muy alta. No hay grandes diferencias entre lo que paga el turista por una noche en un piso en Moyua que en otro en San Francisco, mientras la distancia del coste del inmueble puede ser abismal. De ahí algún inversor pueda encontrar cierta rentabilidad en adquirir un piso en una zona económicamente deprimida y después hacer negocio.

Ha llegado el momento de que Euskadi aborde los grandes debates referentes al sector del turismo. Las principales instituciones del territorio empiezan a asumir que la saturación de viviendas y hoteles en algunas zonas de las ciudades se ha vuelto un problema y preparan más restricciones. El primer avisó llegó del Ayuntamiento de Bilbao, cuando en el pleno del pasado mayo confirmó su apuesta por reformar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para limitar la concentración de los pisos turísticos en ciertos barrios. Pues bien, desde entonces, desde que el Gobierno municipal alertó de sus intenciones, 103 viviendas y habitaciones turísticas se han dado de alta en el reate. Un récord en cinco meses.

Estas viviendas se librarían de una posible moratoria a la concesión de licencias. Sin embargo, sí que deberían ajustarse a la regulación autonómica que prepara el Gobierno vasco. El Ejecutivo se ha dado seis meses para diseñar y presentar una tasa turística, que también cargaría a este tipo de viviendas. Aunque por el momento no está claro su cuantía ni qué institución recaudará el dinero, de seguirse los modelos de Baleares o Cataluña, el impuesto por noche sería más alto en los turísticos que en los hoteles.

El aval del Tribunal Supremo a que tres quintos de los vecinos de un bloque de edificios basten para prohibir un piso turístico también complica su futuro. El tribunal considera que se trata de una proporción razonable, ya que la unanimidad es imposible porque el propietario del piso que quiere llevar la actividad siempre votaría en contra.