'Inquiocupación' o cuando el inquilino no paga y se queda en la vivienda

Esta forma de actuar es «cada vez más frecuente», hasta el punto de que siete de cada diez llamadas que recibe la Plataforma de Afectados por la Ocupación «están relacionadas con inquilinos morosos que se niegan a abandonar la casa y no con la ocupación directa de un inmueble», confirma su portavoz, Ricardo Bravo.

«No se trata de un fenómeno nuevo, pero es verdad que ha florecido al amparo de las medidas legales puestas en práctica a raíz de la pandemia. ¿Cuál es la novedad? Pues que antes el problema de recuperación de la vivienda por la vía judicial terminaba con un desahucio y ahora el desahucio se puede suspender temporalmente si el inquilino alega vulnerabilidad económica, lo que añade una nueva etapa al via crucis del casero», explican los expertos jurídicos de la OCU. No obstante, para declararse vulnerable se tienen que cumplir una serie de requisitos: «que la suma de la renta del alquiler, los gastos y los suministros básicos sea igual o superior al 35% de los ingresos netos de la familia o que el inquilino se haya quedado en situación de desempleo o de ERTE o sufrido una caída de la facturación de al menos un 40% en el caso de los autónomos«.

Ahora bien, no solo el inquilino puede alegar una situación económica desfavorable. También puede hacerlo el arrendador, «que tendrá que exponer sus circunstancias al juez y dejar que éste decida quién merece más protección: el arrendador o el inquilino. No olvidemos que la fuente de ingresos que representa el alquiler es precisamente lo que salva a muchos caseros de una economía precaria. El problema es que el proceso para echar al inquilino de la casa puede demorarse en algunos casos hasta dos años», argumentan en la OCU.

Aunque «nadie puede garantizar a un propietario que el arrendatario no le cause alguno de los tres problemas más temidos (el impago, que dañe la vivienda o que se apalanque en ella una vez finalizado el contrato), se pueden seguir una serie de pasos para intentar que las cosas salgan bien o, al menos, que se puedan solucionar de la mejor manera posible si se tuercen», coinciden los expertos. La OCU ha elaborado una pequeña guía para orientar a los caseros y evitar así la temida 'inquiocupación' .

1. Selección cuidada y fichero de morosos

Busque un inquilino que le parezca serio y que pruebe su solvencia con justificantes de ingresos regulares, que cuadren con lo que declara. «Pida nóminas, declaraciones de la Renta... y consulte ficheros de morosos como FIM o BDMI para comprobar si está incluido en alguno».

2. Desconfíe si...

«... le ofrecen un pago elevado por adelantado, una de las tretas que usan los 'inquiocupas'«, desvelan en la OCU. Tampoco confíe ciegamente en la selección de agencias o seguros de impago: «revise los candidatos propuestos».

3. Renta razonable y avales

Los expertos aconsejan fijar una renta asequible. «Lo ideal es que no supere el 30% de los ingresos del inquilino. En el momento de la firma exija al inquilino que aporte un mes de renta como fianza, otros dos como garantías adicionales, más el mes en curso».

4. Luz, agua, gas... a otro nombre

Ponga la titularidad de los contratos de suministro (electricidad, gas, agua...) a nombre del inquilino «para que sea el responsable directo de su pago».

5. Seguro de impago

Otra opción es valorar la contratación de un seguro de impago. «Si las cosas se tuercen, le pagará la renta durante un periodo variable (en general, un año) y le dará asistencia jurídica si hay que instar a un desahucio. La prima suele equivaler al 4,35% de la renta».

6. Primer aviso

Si el inquilino no le paga un mes, tranquilidad. «Recuérdeselo con una llamada, email... porque también podría ser por un olvido o un error del banco». Ahora bien, si no da señales de vida o pone problemas, «póngase serio. Si tiene un seguro de impago, comuníqueselo para que le ayuden».

7. Requerimiento de pago

Si no lo tiene, envíe un burofax con acuse de recibo y certificación de envío. «Precise los periodos y las cantidades debidas y fije una fecha tope para que se las abonen. Informe de que les inscribirá en un fichero de morosos si no saldan sus deudas», aconsejan en la OCU.

8. A juicio

En caso de que el inquilino no pague, tendrá que ir a juicio para solicitar el desahucio. «Si se interpone la demanada pasados 30 días del requerimiento de pago, el arrendatario ya no podrá pagar la deuda 'de golpe' y parar la acción de desahucio. Así que si quiere librarse del inquilino, espere ese plazo aunque finalmente le pague», recomiendan los expertos.

9. Última cuesta arriba

«Una vez decretado el desahucio y fijada la fecha para el lanzamiento vía sentencia firme, el inquilino puede pedir su suspensión alegando ser vulnerable, lo que obligará a intervenir a los servicios sociales para analizar el caso e informar al juez. Si el arrendatario no recibe la vivienda digna prometida pasados tres meses desde que los servicios sociales emiten su informe, el propietario puede pedir una compensación económica. Con la actual legislación, puede solicitarse hasta el 31 de enero»

10. Calcule bien lo que pide

El arrendatario puede pedir como compensación la menor de estas cantidades: «la renta que venía cobrando o el valor medio de un alquiler en el entorno en el que se encuentre ubicada la vivienda, determinado a partir de índices de referencia oficiales o de otros representativos del mercado. También se puede solicitar la devolución de los gastos corrientes (luz, agua...) que el casero acredite haber pagado de su bolsillo».