Polémica con el chalet de Xabi Alonso declarado ilegal: el arquitecto municipal validó la villa por reducir el impacto respecto al caserío a reconstruir

En espera de conocer si alguna de las partes va a recurrir la sentencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 3 de Donostia, que declara ilegal y no ajustada a Derecho la villa construida en la cumbre de Txalin, cabe preguntarse cómo este proyecto recibió el visto bueno municipal para ejecutarse.

Se trata de un expediente atípico en el sentido de que es la reconstrucción de un caserío de Martutene, expropiado para construir la línea del tren de alta velocidad, en una parcela de suelo no urbanizable de Igeldo, algo avalado por el artículo 30.2 de la Ley vasca de Suelo y Urbanismo. El titular del caserío logró una primera licencia para levantar una réplica en Txalin (Igeldo) que no llegó a materializar y que vendió (parcela y licencia) a un segundo propietario que a su vez se la transmitió en mayo de 2018 a la sociedad controlada por el futbolista (Tavaro XXI S.L.).

En julio de ese año, la sociedad de Alonso presenta en el Ayuntamiento un modificado del proyecto de reconstrucción del caserío que lo transformaba totalmente hasta el punto de que la memoria indica que lo que pretenden es más «una operación topográfica» que la construcción de un edificio. Más que levantar una casa, busca «difuminar los límites entre terreno y edificio» gracias a que «se levantan dos laminas de terreno para ponerlas horizontales e introducir el edificio bajo las mismas». Así, la construcción se concibe como «una actuación sobre el paisaje, cuya manipulación en terrazas escalonadas que prolongan plataformas existentes, permite generar espacios habitables bajo las mismas».

El arquitecto municipal que analiza el proyecto asume que la nueva construcción debe cumplir el artículo 35 del capítulo 3 de las Ordenanzas Complementarias de Edificación Aplicables en Suelo No Urbanizable que establece que las edificaciones «se ajustarán, en cuanto a su configuración general y volumetría, a las tipologías de las construcciones rurales tradicionales existentes en el término municipal» que, entre otras cosas, exige que haya una cubierta inclinada a 2, 3 o 4 aguas con pendiente máxima autorizada del 40%. Esta normativa exige además, para aminorar el impacto en el paisaje de las nuevas edificaciones, la plantación de arbolado de especies autóctonas con una ratio mínima de un árbol por cada 15 m2 de superficie edificada.

El arquitecto municipal entiende que la casa de Xabi Alonso «es una propuesta más respetuosa con el entorno y se mimetiza con el paisaje, por lo que su presencia pasa más inadvertida que la propuesta anterior, con lo que se consigue el fin señalado en el artículo 64 del PGOU de reducir y minimizar todo tipo de impacto paisajístico o ambiental». El uso de cubiertas ajardinadas «que prolongan el manto verde natural sobre las partes edificadas procura un mimetismo total desde una visión aérea». El arquitecto municipal exigió también la plantación de 38 árboles en la parcela. En base a este informe, el gobierno municipal aprobó en diciembre de 2018 -Nekane Arzallus no era titular entonces del Departamento de Urbanismo- la licencia.

Nada de esto fue apreciado por el juez en su sentencia, que señala que la «reconstrucción exigía, a juicio de este juzgador, si bien no una réplica exacta del caserío original, sí el mayor respeto posible» a su configuración. «Lo cual no se ha dado en modo alguno, tratándose de edificaciones absolutamente diferentes».

El juez pone como ejemplo que la cubierta del nuevo chalet «no era inclinada a 2, 3 o 4 aguas como exigía el mencionado precepto» sino «plana». «Se aprecia de forma patente y notoria, sin necesidad de contar con conocimientos científicos o técnicos la total divergencia de la nueva edificación en relación con el caserío primitivo Goiatz Berri».

La sociedad de Xabi Alonso (Tavaro XXI S.L.) adquirió en mayo de 2018 la parcela y la licencia para la reconstrucción del caserío Goiatz Berri en terrenos de Igeldo por un precio de 700.000 euros. Según consta en las escrituras, 100.000 euros fueron por la compra de los 10.728 m2 de terreno rural y 600.000 euros por la licencia. Según la memoria del proyecto básico que el equipo de arquitectos contratado presentó en el Ayuntamiento para la obtención de una nueva licencia para el proyecto modificado, la construcción de la villa tenía un presupuesto de 1.250.773 euros, que con el IVA se queda en 1,5 millones de euros, lo que suma un coste total de 2,2 millones de euros. La casa, con 4 dormitorios, tiene 570 m2 construidos sobre rasante y otros 571 m2 bajo rasante.