La burbuja de Airbnb se pincha (pero esos pisos no solucionarán el problema de la vivienda)

Hubo un tiempo en el que alojarse en un piso o en una habitación de Airbnb era una forma de arremeter contra el monopolio del alojamiento hotelero, echar una mano a quienes se sacaban un dinero extra alquilando esa habitación que les sobra en el piso y, de paso, ahorrar unos euros. Pero, luego, lo que era algo excepcional comenzó a extenderse por nuestras ciudades, como una plaga que arrasa edificios enteros y dificulta aún más el acceso a la vivienda de la población local. Fondos de inversión y grandes tenedores se subieron al tren del arrendamiento turístico, del que cada vez participan más plataformas 'online', los precios se han disparado y las autoridades han tenido que intervenir.

Las regulaciones van poniendo coto al negocio por todo el mundo, y uno de los cofundadores de AirBnB, Brian Chesky, ya le ve las orejas al lobo: «No llegamos a construir nunca los cimientos del negocio. Pusimos cuatro pilares donde tendríamos que haber instalado diez», afirmó en una reveladora entrevista con Bloomberg. Chesky reconoce que Airbnb se enfrenta a numerosos escollos, entre los que se destacan una oferta en declive por los requisitos cada vez más estrictos, el incremento de los precios -y extras que irritan, como el de limpieza de la habitación- que deprimen la demanda, y la erosión de la confianza -para lo que se incrementará la verificación de los pisos en alquiler-.

Las consecuencias son claras: las acciones de Airbnb han caído en torno al 40% con relación a noviembre del año pasado, en Estados Unidos los ingresos por cada lugar listado se han desplomado entre un 30% y un 50% -según un análisis de Nick Gerli con datos de AllTheRooms-, y hay agoreros que ven en esta crisis el estallido de una burbuja inmobiliaria similar a la de 2008.

El problema, si se materializa, no será tanto para quienes alquilan esa habitación que no utilizan o su segunda residencia sino para los grandes tenedores, que ya son propietarios de un tercio de todo lo que la plataforma ofrece en las grandes ciudades españolas. Los dos que más acaparan en Madrid y Barcelona son dueños de 261 y 220 alojamientos respectivamente.

En caso de que la rentabilidad se reduzca sustancialmente, la incógnita está en si decidirán pasar las propiedades al alquiler de larga duración o sacarlas a la venta, y el efecto que eso puede tener en el mercado inmobiliario. En Estados Unidos, donde se recopilan más datos al respecto, AllTheRooms tiene identificado un millón de viviendas en alquiler en Airbnb y VRBO. A la venta solo hay 570.000, por lo que un trasvase podría presionar hacia abajo el precio de la vivienda.

«No resolverá el problema de la escasez», avanza Forbes en relación a las medidas que Nueva York ha puesto en marcha, un misil a la línea de flotación del modelo. En la Gran Manzana la nueva normativa municipal exige el propietario resida en la vivienda siempre que la estancia de su inquilino no supere los 30 días, lo que en la práctica ha derivado la inmensa mayoría de los alquileres turísticos a una situación de alegalidad que ha fomentado, también, el 'mercado B' a través de redes y canales alternativos a las plataformas habituales. Fuentes de Idealista señalan que en España tampoco supondría un alivio.

«Se avanza en la regulación de la vivienda turística y la mayoría de quienes las alquilan cumplen la ley. Pero la estadística demuestra que no se ha producido un trasvase de las que se ofrecían ilegalmente al alquiler de larga duración», explican desde la plataforma inmobiliaria. «Desde 2021, la oferta de esa categoría ha caído más de la mitad en muchas ciudades», señalan, subrayando que la Ley de Vivienda es la causa. «Los propietarios se sienten perseguidos».

Asier Pereda, vicepresidente de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR) y presidente de su homóloga vasca (Aparture), revela dónde han acabado esas viviendas. «Han pasado al alquiler de temporada», que no se rige por la Ley de Vivienda sino por la de Arrendamientos Urbanos. «No nos gustaría que esa sea la fórmula para saltarse la legislación», añade. El alquiler de temporada se firma por un tiempo de entre uno y doce meses por razones justificadas, y no puede convertirse en la residencia habitual del arrendatario. O sea, está pensado para estudiantes o personal desplazado temporalmente, por ejemplo, pero hay caseros que obligan a sus inquilinos a firmar esta modalidad para evitar las restricciones de la Ley de Vivienda. «Vive un crecimiento importante», confirman desde Idealista.

Algo parecido sucede con el alquiler por habitaciones, un negocio lucrativo que también se lleva a cabo fuera del marco de la polémica ley promulgada por el gobierno de coalición progresista. «Es más engorroso porque hay que estar buscando inquilinos constantemente, lidiar con multitud de contratos y resolver problemas de convivencia», señalan desde la web, en referencia a quienes modifican sus pisos para convertirlos en el equivalente a residencias. «Pero vemos que cada vez hay más familias que alquilan esa habitación que les sobra. Es lo que sucedió durante la crisis de 2008. Ahora los tipos de interés han disparado las cuotas de la hipoteca y hay quienes no pueden hacerles frente. Vuelve la figura del realquilado», analizan.

En cualquier caso, los analistas afirman que las viviendas turísticas no son la causa de la escasez de vivienda en España. Y menos aún en Euskadi, que, en palabras de Pereda, «ha sido pionera en el desarrollo de regulaciones que han impedido su proliferación y que desde fuera se ven con admiración. No llegamos ni a la mitad de la tensión que tienen otros destinos turísticos. El fenómeno nos ha cogido con los deberes hechos».

Por si fuese poco, la Unión Europea ya ha alcanzado un consenso para que plataformas como Airbnb compartan con las administraciones todos los anuncios que se publican, mensualmente, para que se pueda cotejar cuáles tienen licencia y cuáles no. «Se han hecho esfuerzos para acabar con los piratas y un estudio que realizamos demostró que la oferta no regulada era menor de la esperada», comenta el presidente de Aparture.

En cualquier caso, tanto Pereda como Idealista señalan que, aunque el rendimiento económico es superior tanto en el alquiler vacacional como en el de temporada, no es uno de los principales alicientes para optar por una de esas dos modalidades. «Hay un componente de seguridad jurídica y la posibilidad de recuperar la vivienda antes», comenta Pereda.

La proliferación de apartamentos turísticos afecta al mercado de la vivienda en alquiler en diferentes partes del mundo, que responden con regulaciones distintas para tratar de encontrar un difícil equilibrio: continuar siendo atractivas para el turismo, una actividad que genera mucho beneficio, sin imposibilitar el acceso al alquiler de la población local. Estas son las principales iniciativas.

La gran manzana llegó a tener 38.500 pisos listados en Airbnb cuando apenas existía regulación. Ahora, en alquileres de menos de 30 días, el dueño debe residir en el mismo piso que alquila y no puede tener a más de dos huéspedes cada vez. Tampoco está permitido separar una zona de la casa para que los huéspedes no puedan acceder a ella.

Para evitar que los turistas expulsen a la población local del mercado del alquiler, las capitales de Países Bajos y de Alemania han optado por restringir a 30 y 90 días respectivamente el período anual que se puede alquilar a turistas un apartamento completo sin licencia. Y siempre con un máximo de 4 inquilinos en cada momento.

Un 75% de los apartamentos turísticos se concentra en un 5% del territorio de la ciudad, el que corresponde al casco antiguo protegido por la Unesco. Para evitar que ese porcentaje siga creciendo, Florencia ha dejado de conceder este año nuevas licencias. Y apuesta por alentar el trasvase al alquiler de larga duración. Quienes lo hagan estarán exentos de pagar el IBI durante tres años.

En toda Cataluña hay más de 100.000 alojamientos turísticos. Demasiados. Por eso, esta semana la Generalitat ha anunciado una nueva normativa para toda la comunidad autónoma que convierte las licencias en temporales. Dejan de ser perpetuas para obligar a su renovación (con tasas que pueden variar) cada cinco años. Será un proceso en el que los ayuntamientos también podrán revocar los permisos. Y para determinarlo se tendrá en cuenta que no se superen los diez pisos turísticos por cada cien habitantes.

De momento, ya hay 47 localidades que superan esa densidad, por lo que la nueva norma puede suponer el cierre de 28.000 alojamientos turísticos. En Barcelona, sin embargo, ese máximo permitiría aumentar el parque de apartamentos turísticos. Pero serán las propias ciudades las que definan su política urbanística dentro de este marco autonómico.

El pico de alojamientos turísticos en la Ciudad Condal llegó en 2014, cuando alcanzaron los 9.606. Ahora son 9.434. La capital catalana, una de las ciudades que más se identifican con el turismo masificado y depredador, ha restringido considerablemente el sector. Ha optado por un sistema de cuatro zonas, que cada vez se extiende más por el mundo, y en el que las normas son diferentes según su grado de afectación. En la zona 1, que comprende los barrios más saturados del centro, no se admite ningún tipo de nueva licencia para vivienda turística, y tampoco se permite la ampliación de las ya existentes.

En la zona 2, la concesión de nuevas licencias está supeditada a la baja de una ya existente, mientras que en la zona 3 se concederán hasta que se alcance el número máximo de 370 siempre que se haya dado de baja un apartamento en cualquiera de las otras zonas y esté situada en manzanas cuya densidad de viviendas turísticas no supere el 1,48%. Finalmente, en la zona 4, no se admiten nuevos alojamientos, pero si uno de los existentes se da de baja se podrá abrir otro en la zona 3.

La normativa del País Vasco requiere la obtención de una licencia y establece unos mínimos de habitabilidad. Los pisos deben contar con cocina, cuarto de baño, y estancia para dormir que puede ser el salón si se alquila todo el piso –no si se hace por habitaciones– y que debe tener iluminación natural y ventilación directa al exterior.

En caso de que se acoja a una persona, la superficie mínima debe ser de 25 m², mientras que para dos el apartamento debe tener al menos 33 m². Para tres o más huéspedes se debe contar como poco con 15 m² por cada uno. Y nunca se superarán los 8 inquilinos. Además, se exigen elementos de seguridad, servicio de asistencia telefónica, distintivo de VT y seguro de responsabilidad civil.

La ciudad vasca con más turistas también se divide en zonas. Tres. La A es la más saturada y ha alcanzado ya su máximo de autorizaciones. En la B solo se permiten nuevas licencias en la planta baja, y se aplican restricciones severas en las superiores. Esas no afectan a los alojamientos en la zona C, pero se aplican diferentes baremos, algunos bastante complejos, para su autorización.

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