La encrucijada del alquiler en Vitoria: la capital que no puede vivir de rentas

La cifra demuestra de por sí el colapso que existe para que los jóvenes puedan emanciparse antes de los 30. Pero, sobre todo, refleja un embudo flagrante en el alquiler. De esos más de 10.000 demandantes, más del 90% pide un piso a cambio de una renta asequible. En concreto, 9.371 personas, que superan con creces, por ejemplo, la población total del Ensanche vitoriano (algo menos de 8.500).

La capital alavesa (y la sociedad vasca, en general) ha dejado de ver el alquiler como un derroche pasajero. Al menos, el que ofrecen las instituciones. La renta media de los pisos sociales que gestiona Alokabide es de 227,52 euros. Esa cuota resulta llevadera de por sí, pero además, muestra un abismo en comparación con las cifras que se manejan en el mercado. Mientras los pisos libres pueden llegar a duplicar o triplicar los precios de la vivienda protegida (siempre que no sean de lujo), los que están en alquiler llegan a multiplicar al menos por cuatro, pero también hasta por seis.

A pesar de que los registros de fianzas del departamento vasco de Vivienda arrojan que la media de Vitoria está en torno a los 680 euros mensuales, el mercado actual resulta mucho más feroz. Hay que tener en cuenta que en las estadísticas oficiales también figuran las viviendas que se alquilan fuera de las reglas de la oferta o la demanda, ya sea por renovaciones, lazos familiares o entre personas que ya se tienen cierta confianza. El panel de precios de los escaparates actuales, sin embargo, es mucho más crudo.

Según los datos del Observatorio Municipal de Vivienda, el alquiler medio ya rozaba los mil euros al cierre del 2022. En concreto, era de 991,91 euros. Esto implica que los más asequibles (en Sansomendi) ya rondaban los 750 euros de promedio, mientras que el Ensanche y el Sur superaban las cuatro cifras. En Mendizorroza, por ejemplo, la media era de 1.144 euros.

A esto se añade que barrios como Abetxuko, Arana, Gazalbide, Goikolarra, Zaramaga y Txagorritxu no tenían oferta para nuevos vecinos en ese periodo. Las claves que encuentran los expertos para la reciente escalada se centran en la subida de tipos y las hipotecas, que obligan a quienes ya tienen un alquiler a continuar en él, y a quienes empezaban a pensar en comprar un piso, a esperar un poco más.

Y en este contexto, existe otro componente que, al margen del contexto económico global, golpea con fuerza a Vitoria. Se trata de la escasez de oferta frente a una demanda sobrevenida, que ha pasado por encima al mercado inmobiliario y, sobre todo, al parque de edificio públicos, que tratan de adaptar sus nuevas construcciones a este modelo.

Aunque la capital alavesa tiene en total 16.300 viviendas en arrendamiento (entre las públicas y las privadas), la oferta disponible suele rondar el centenar de pisos, tal y como recoge también el observatorio municipal (103 en octubre de 2022). Y en términos más globales, el número de pisos totales en alquiler libre apenas alcanza los 11.500. Es decir, casi hay tantas viviendas libres destinadas al alquiler como personas a la espera de una renta protegida.

Eso implica que cualquier anuncio que se publique en portales inmobiliarios sea susceptible de recibir un aluvión de solicitudes y contactos, igual que las ofertas de habitaciones que pasan a estar disponibles, mientras la cifra de nuevas hipotecas firmadas se desploma a nivel nacional por la incertidumbre económica y la subida de los tipos.

Ese cuello de botella ha llevado a los agentes sociales a señalar la vivienda como el principal problema al que se enfrenta Vitoria. «Las necesidades que tenemos que cubrir hoy son vivienda, vivienda y vivienda», reiteró el secretario general de Cáritas, Ramón Ibeas, quien destacaba en una reciente entrevista con este periódico que «somos las personas de Vitoria las que queremos sacar el máximo de rentabilidad a los pocos bienes que tenemos».

Pero todo apunta a que la encrucijada se acentuará en los próximos años por la dificultad de atajar el problema a corto plazo. No tanto por el crecimiento de la población, que se mantendrá durante la próxima década según las previsiones del INE, sino porque los hogares cada vez los integran menos personas, y las nuevas construcciones siguen cotizando al alza por encima de la rehabilitación, la otra gran asignatura pendiente en Vitoria.

En principio, la capital alavesa tiene la capacidad de responder a esa demanda en cuanto al volumen, pero necesita más promociones de alquiler protegido (el acuerdo entre el Ayuntamiento y el Gobierno vasco para desatascar las 960 pendientes en Salburua son un buen punto de partida), pero, sobre todo, integrar a los promotores privados, cada vez más receptivos a esta salida en el mercado, que siempre ha suscitado dudas sobre su rentabilidad. En los últimos meses han empezado a plantearse fórmulas para destinar los pisos al alquiler durante al menos 50 años.

Vitoria acaba de preparar el terreno para construir 25.000 nuevos pisos en la próxima década en el nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Se trata de una reducción de unos 3.000 pisos en comparación con el ordenamiento vigente, pero en un terreno más compacto. La mayoría, eso sí, en los nuevos barrios.

En este sentido, el Ayuntamiento actual quiere catalogar como rústicos múltiples suelos en los que hasta ahora se podían construir viviendas, algo que ha generado grandes tensiones, sobre todo en Uleta (entre Armentia y Lasarte). Además, los constructores dudan de que los tipos de pisos que se contemplan en el nuevo documento respondan a la actual y futura demanda de la ciudadanía vitoriana.

Los cálculos del nuevo plan, de hecho, 'preparan' a la ciudad para alcanzar los 315.000 habitantes, casi 70.000 más que los actuales. En cualquier caso, la futura Corporación deberá dar el visto bueno definitivo al texto aprobado de forma inicial, que estará sujeto a cambios. Las propias formaciones que integran el gobierno local (PNV-PSE) han abierto la puerta posibles modificaciones del texto, principalmente en lo relativo al suelo industrial que tiene disponible la capital alavesa.