Hipotecas mixtas, 'decrecientes'... Hemos recorrido ocho bancos y así está el mercado

En la época de la inflación, el dilema de fija o variable es el nuevo ser o no ser. La evolución del temido euríbor, que desde que inició su escalada ha pasado de rondar valores negativos hasta alcanzar el 3,65 de media con el que cerró marzo, convierte a quienes van a pedir una hipoteca en jugadores de bolsa con sus ahorros futuros. Por un lado, apostar por una cuota invariable obliga a asumir durante décadas los elevados costes actuales, mientras que arriesgarse a los vaivenes de los tipos de interés evoca irremediablemente 'al 'fantasma de las crisis pasadas'.

En este contexto, solicitar una hipoteca a día de hoy se parece poco a lo que era contratarla hace medio año, y ante 'la compra de su vida' la decisión de elegir banco se vuelve casi tan vital como la de dar con la vivienda adecuada. No falta variedad. El nuevo escenario ha hecho brotar una variedad de fórmulas intermedias como las hipotecas mixtas, que apuestan por el tipo fijo durante los primeros 3 o 5 años, y modelos propios como el decreciente que ofrece Kutxabank, con bajadas en el diferencial de hasta el 1% ligadas a la subida del temido indicador.

EL CORREO ha recorrido ocho entidades financieras para conocer las condiciones que tiene en la actualidad un préstamo en el que un único comprador, sin préstamos previos, pide 140.000 euros a devolver en un plazo de 30 años para la compra de un piso de segunda mano valorado en 180.000, y que se utilizará como primera vivienda.

Esto es lo que nos hemos encontrado:

Kutxabank

Modelos: Entre sus opciones proponen un sistema decreciente que, tras un año al 2,60%, ofrece el 1,50 más euríbor que se rebaja en el 0,4, el 0,6 o un punto según cuánto suba el indicador. Vinculaciones: Se recogen varias opciones que pueden reducir la cantidad con diferentes bonificadores, que van desde los seguros a las baskepensiones, los saldos en la cuenta o el certificado energético.

Caixabank

Modelos: Plantean un único modelo de hipoteca fija a 30 años que se reduce del 3,30 al 2,55%, tras sumarle cuatro bonificadores. Vinculaciones: Para conseguir la opción es necesario contratar una alarma los tres primeros años, además de los seguros habituales de vida, de hogar y la domiciliación de la nómina y el uso de la tarjeta una vez al mes.

Banco Santander

Modelos: Las opciones que proponen para el caso van desde una hipoteca variable de euríbor más 1,39% a un mixto que durante los años de cuota fija se mueve entre el 4,35 y el 4,96, según la duración de éste. Vinculaciones: Cuentan con diferentes bonificadores para reducir estos precios, como seguros y la calificación energética.

Laboral Kutxa

Modelos: Plantean una variable de euríbor más 0,35 (tras un año al 2%) ya bonificado, y una opción mixta de 3,045 durante tres años que más adelante pasa al euribor más el 0,50%. Vinculaciones: Las condiciones recogen hasta el 0,41 de descuento por la nómina más tarjeta, seguro de hogar, de vida y una EPSV con aportaciones de al menos 600 euros anuales.

Más allá de las diferentes opciones, todas las financieras coinciden en la incorporación de vinculaciones. El nuevo modelo de las entidades bancarias, que ejercen simultáneamente como aseguradoras e intermediarias, ha derivado en que con los años sus escaparates pasen de anunciar promociones de regalos como sartenes o cuberterías, a seguros de coches, de vida y vivienda. La necesidad de contratar estos servicios adicionales para recibir bonificaciones que ayuden a aterrizar las cuotas a cifras manejables es una máxima que se repite en todas partes, cuando no directamente una obligación imprescindible. También son habituales la domiciliación de la nómina, el uso de la tarjeta de crédito, la contratación de Entidades de Previsión Social Voluntaria (EPSV), o mantener una cantidad de fondos permanentemente en la cuenta. Según el caso, hay más bonificadores como el que premia si la vivienda adquirida cumple con los valores más altos de eficiencia energética, el A+, el A o el B, que no resultan habituales en las construcciones más antiguas.

Estos son otras cuatro ofertas que hemos estudiado:

Banco Sabadell

Modelos: Plantean una primera opción variable de euríbor más 0,40% y una fija que reduce el 3,90 anterior al 3,05, contando con seguros de vida y del hogar. Vinculaciones: Además de los citados, disponen de seguro de salud con Sanitas.

BBVA

Modelos: Disponen de varios modelos, pero proponen pasar por una hipoteca fija que tras seis primeros meses al 3,15% puede subir hasta el 4,15%, o mantenerse al valor original tras firmar bonificaciones. Vinculaciones: El comprador incluye la nómina, el seguro multirriesgo para el hogar y el seguro de amortización de préstamo, para las bonificaciones obtenidas.

Unicaja

Modelos: Ofrecen elegir entre una hipoteca fija con 3,30% durante el primer medio año y un 4,20 el resto, bonificado hasta el 3,20%, y modelos de mixta que tras un periodo inicial de 3 o 5 años al 2,70 o 2,99%, pasan al euríbor más 1,79 que se puede rebajar al 0,79 euros. Vinculaciones: Los bonificadores para reducir la hipoteca incluyen la domiciliación de la nómina, el seguro de hogar, el de vida y uno por desempleo.

Bankinter

Modelos: A falta de estudiar la propuesta concreta, ofrecen una hipoteca fija al 3,50% y otras mixtas que pasan de hasta el 2,90% de los primeros meses al euríbor más un diferencial de en torno al 0,60%. Vinculaciones: En el caso de Bankinter recoge los supuestos habituales de nómina, seguro de vida, seguro del hogar...

Caixabank apuesta por el tipo fijo como una forma de combatir la morosidad futura, y aboga por una de las cuotas más atractivas para el caso propuesto: el 2,55% bonificada por cuatro vías, que dejan la cantidad final en 557,85 euros, aunque entre las obligaciones para conseguirlo se incluye una alarma de Securitas Direct durante al menos tres años, que implica un coste de 52 euros mensuales, un seguro de hogar de unos 270 euros al año, otro de vida a una prima única que para diez años supera los 9.000 euros en esta situación, y la domiciliación de la nómina y el uso de tarjetas que, por su parte, incluye como regalo una televisión de 32 pulgadas.

Además, se comprometen a mantener las condiciones durante 90 días, tras completar los primeros pasos, en un contexto en el que todas las entidades repiten la misma máxima: se prevén cambios a corto plazo, que sólo parecen ir en una dirección. «Se espera que los tipos sigan subiendo durante un tiempo», repiten de manera habitual desde el otro lado de la mesa, normalmente tras un monitor que hace las veces de bola de cristal. Algunos empleados aventuran que el pico más alto se espera a finales de julio. «Éste no es necesariamente un mal momento para contratar una hipoteca», tranquilizan en una de las entidades, donde recuerdan que en el pasado los tipos superaban habitualmente los porcentajes actuales.

A falta de un estudio concreto, la petición de la hipoteca se acepta a priori en todas las entidades. En Sabadell aparecen algunas dudas –aunque «peleables en riesgos», tranquilizan–, y proponen fórmulas para resolver el rechazo inicial al añadir un aval de familiares hasta cierta cantidad. De esta manera, cuando falten por abonar unos 100.000 euros, se podría retirar a los avalistas. Otro modelo distinto, planteado en Bankinter en caso de tener un fondo de inversión, es pignorarlo y usarlo de garantía.

En cualquier caso, todas las ofertas planteadas son valores iniciales a falta de presentar papeles para formalizarlo. Estos incluyen desde el DNI, a las tres últimas nóminas, la declaración de la renta y la vida laboral. En algunos casos solicitan además ver la provisión de ahorros disponibles, e incluso una descripción de los bienes que se posee.

Los requisitos básicos sí parecen repetirse en todas las entidades, y suelen recoger que el periodo por el que se solicite el préstamo no le suponga al contratante pasar de los 70 años de edad, no solicitar más del 80% del coste de la vivienda, o que los gastos hipotecarios no excedan el 30% de los ingresos netos.

Los cálculos varían notablemente entre las entidades, en función principalmente de las vinculaciones que se adquieran, con cuotas que con el euríbor actual oscilan entre los 748 euros para la más alta, y los 557 de la más baja, aunque durante el primer año hay ofertas que la mejoran y, por ejemplo, la opción variable en Laboral Kutxa rebaja la cifra de los primeros doce meses hasta los 517 euros, si bien luego el pago de las cuotas bonificado para ese caso sube a los 639.

Ninguna de las entidades pide comisión por la apertura de la hipoteca, pero todas incluyen costes por las amortizaciones de deudas o la cancelación. De manera habitual se utiliza la actual Ley de Crédito Inmobiliario (LCI), que recoge una comisión del 2% para los primeros diez años que se rebajan luego al 1,5 para el resto del plazo, si existe pérdida para la entidad. Una de las operarias consultadas propuso con honestidad pelear esta cláusula en aquella entidad en la que finalmente se firme la hipoteca, de cara a abrir una posible puerta a futuro, para cambiar de financiera en caso necesario y obtener mejores condiciones en un escenario más favorable.

También los costes de tasación difieren notablemente. En algunas entidades se recogía un gasto variable para este fin, mientras que otras ofrecían ya un coste fijo que va desde los 280 euros hasta los 360. En ciertas entidades destacaron que es posible hacerla con terceras empresas, pero recordaron que después puede ser necesaria homologarlas. Además de «las condiciones van a cambiar rápido», también se repite el mantra «puede haber condiciones mejorables», animando a seguir con la negociación antes de llegar al momento de la firma.