regina r. webb
Viernes, 8 de septiembre 2017
Si un pájaro sobrevolara Madrid un día cualquiera podría contar al menos 168 grúas trabajando a pleno rendimiento para construir nuevas casas. Ocho más de las que contó el año pasado. En España aún quedan 491.693 viviendas nuevas sin vender a cierre de 2016, ... según datos de Fomento. Casi medio millón, pero lejos de las 690.000 unidades que llegaron a 'sobrar' en el punto más crudo de la crisis. ¿Ha llegado el momento de que las promotoras arranquen los motores? Los analistas opinan que sí. Si la bolsa puede servir de termómetro, es de esperar que la cifra de andamios crezca los próximos años.
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La primera promotora en estrenarse en el parqué desde que lo hiciera Realia en 2007, Neinor Homes, lo confirma: el inmobiliario vuelve a brillar. No salía a «precio chollo», pero logró una sobredemanda de 4,3 veces en su estreno en el parqué. Un interés que no se ha desinflado con los meses y en lo que va de año Neinor Homes se revaloriza más de un 16 por ciento. En lo que Neinor subía, este verano se ha confirmado las intenciones de otras tantas –nombres que ya rondaban las mentes de los analistas desde hace meses- de seguir su estela. Firmas como Vía Célere, que en entrevistas varias siempre ha declarado que sería su camino a seguir.
Fuentes solventes confirmaron a 'Bloomberg' y a 'Expansión' que han fichado a Credit Suisse, BNP Paribas, CaixaBank y Jefferies-Arcano para gestionar su debut. También se habla de Aedas Homes que, pese a que desde la firma niegan haber confirmado sus intenciones de salir a cotizar, habrían contratado a Goldman Sachs y al despacho de abogados Linklaters para los preparativos, informa 'Cinco Días'.
Perfil profesional
Ambas llegarían con un perfil y ambición similar a la de Neinor. Vía Célere, con un parque de suelo de un millón de m2, lo que daría cabida a más de 10.000 viviendas. Aedas, con entre 1 y 1,5 millones de m2, es decir, para unas 12.500 viviendas. Y la valoración de ambas rondaría los 1.000 millones, aunque también se habla de que buscarán los 1.300 en bolsa. Con más de 1.200 viviendas entregadas y 17 promociones en activo, «Vía Célere es ya una historia de éxito», defiende Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de la promotora.
Afirman poseer un elevado conocimiento de todos los procesos, desde la gestión del suelo a la edificación y venta del producto, así como el acompañamiento posterior a la entrega. «Lo que demuestra que somos una compañía comprometida con el cliente y con unos procesos en permanente optimización», añade. Entre sus fuertes destaca que son de los pocos en implementar la «metodología BIM» desde el inicio del proyecto. Es decir, proyectarlo en 3D, lo que les permite prever posibles contratiempos en fases muy tempranas, «evitando así problemas en la fase de construcción».
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¿Hay hueco para tantas?
Entre ellas mismas no dudan de que sí. «Por supuesto. La situación óptima estaría en una producción de unas 150.000 unidades al año para poder atender a la demanda de obra nueva y ahora mismo se está en las 65.000 unidades por año», apunta Gómez Pintado. Como añade Juan Velayos, CEO de Neinor Homes: «Es sano». De estrenarse en el parqué en los próximos meses, lo harían en un momento dulce. Hay apetito inversor. El negocio de la promoción en España está en fase de 'ramp up', afirma Ángel Barandalla, analista financiero en Norbolsa, lo que en la jerga significa que está despegando. Es una de las dos razones por las tiene una recomendación de «comprar» con Neinor. Porque en las zonas en las que opera el 'stock' «está en niveles técnicos». Y con las perspectivas de que la economía mejore, en el medio plazo la construcción debería volver al ritmo de unos 100.000 nuevos hogares al año.
Gonzalo Sánchez, analista de Gesconsult le apoya. Según cifras de Fomento las tasaciones en España han crecido un 2,2 por ciento interanual y mejoran trimestre a trimestre. Como también se van animando las compraventas. Pero el factor diferencial es que no se limita a las grandes ciudades, Madrid y Barcelona. Zonas como Málaga están mostrando potencial. Incluso Gómez Pintado destaca que están comercializando allí una promoción para cliente extranjero.
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Con esas cifras, Neinor se haría con una cuota de mercado del 3,5-4,5 por ciento. Espacio de sobra para más competencia. Y gusta especialmente entre los analistas el perfil de los nuevos nombres que se valoran. «El sector de la promoción residencial debería focalizarse en empresas sólidas, con capital disponible». Es decir, profesionales. «Más de ir con la hoja de Excel», como lo define Sánchez.
Esa visión más conservadora también lo destaca Jesús Amador, analista de Bankinter, que ve positivo que la compañía no pida financiación hasta no tener cerrado un 30 por ciento de la pre venta. Aún es temprano para determinar si estas compañías serán una oportunidad de compra ya que faltan datos cruciales, como el precio. Cuando llegue el momento, Amador analizaría dos factores clave. Primero: el endeudamiento. Que sea «razonable».
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En periodos de 'ramp up', como el actual, los inversores pueden conceder que suba del 20 por ciento sobre el valor de los activos, pero que se temple en la fase de «crucero». Y segundo: la cartera. Más que la cantidad de suelo en el balance, valorar la calidad. ¿Cuánto de ese suelo es finalista? Es decir, que esté listo para que las grúas entren ya. También, ¿dónde están ubicadas? Los expertos del inmobiliario no se desmarcan del optimismo.
Rafael Blanco, director general de Inmoseguros-Dunas Capital, recuerda que los más importante es que crece la demanda solvente para la compra de viviendas. Cuando eso ocurre, «hay espacio para la actividad». En en el tiempo de espera se ha ido generando una bolsa de demanda, «personas que desde 2008 estaban dispuestas a adquirir una casa y que la falta de financiación, de confianza en la economía o los colapsos de las promotoras se lo han impedido», cuenta. Aunque como riesgo a medio plazo destacaría el número de hipotecas a tipo variable que se están concediendo a personas con un horizonte de ingresos fijos, defiende: «Hay base para un desarrollo sano de la actividad promotora».
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