La situación de las viviendas de alquiler, en la encrucijada

El borrador sentencia que en las llamadas 'zonas tensionadas', cuya fijación compete a las autonomías, se establecerán topes para la actualización de los alquileres, para fomentar el arriendo asequible, impedir los incrementos abusivos y evitar la vivienda vacía. Las restricciones afectarán incluso a los contratos de nueva creación. Con carácter general en 2023 los topes de incremento se han limitado al 2% y para 2024 a un 3%. Para los años sucesivos se estará a lo que fije el ejecutivo central aplicándose un índice que será inferior al IPC, cuyo contenido en cualquier caso se desconoce al día de hoy.

La conclusión a lo anterior puede adelantarse sin dificultad: la nocividad de las medidas de restricción o tope de los precios del alquiler ha sido contrastada hasta la saciedad porque reducen la oferta de este tipo de vivienda y desincentivan la entrada de nuevos agentes en el mercado de arrendamiento. De esta manera, la caída del mercado de alquiler, al disminuir la oferta, genera mayor escasez y ello conduce a todo lo contrario de lo que la ley pretende: una elevación de los precios de la renta de alquiler y una disminución de inmuebles disponibles. Y la magnitud del problema es grande ya que, según Eurostat, en 2021 el 24,2% de la población española vivía de alquiler.

El Gobierno emprende un camino equivocado. El motivo por el que los precios de los alquileres suben es la insuficiente oferta de vivienda en alquiler. La solución se halla en el incremento de esa oferta y no en limitar los precios.

Cualquier estudiante de economía aprende un principio esencial, como es que un mercado libre es aquel formado por la oferta y la demanda. La segunda enseñanza es consecuencia de la anterior: cualquier restricción en el precio produce desplazamientos en la cantidad. Esta segunda pauta es la que nos concierne, en relación con el proyecto de ley.

Como avisan los portales inmobiliarios, muchos propietarios que buscaban inquilinos ya están retirado sus pisos del mercado o lo harán en breve, engrosando circunstancialmente el número de viviendas que se encuentran vacías. Aquellos otros que, pese a todo, estén dispuestos a alquilar, optarán por protegerse en los nuevos contratos cobrando una renta inicial exageradamente alta, pero solo en las zonas 'normales', porque ya hemos advertido que en las 'zonas tensionadas' tal posibilidad queda igualmente vetada: el propietario no podrá fijar libremente el precio de su nuevo arrendamiento y mantendrá su indexación a la renta anterior.

Como se ha dicho al comienzo de estas líneas los efectos perversos que supone el control de los alquileres, tanto de orden distributivo como de eficiencia, vienen ratificados por una multitud de estudios científicos y por la propia y elocuente realidad histórica. Los distributivos porque al final son los inquilinos modestos los grandes perjudicados, y los de mayores ingresos los que acapararán la menguada oferta disponible, cada vez más cara. Los de eficiencia discurren desde la reprobable posible aparición de los mercados negros, la restricción de la movilidad de las personas, el deterioro del parque disponible cuyo mantenimiento los caseros abandonarán y la destrucción de incentivos para la construcción con destino al alquiler.

Los ejemplos históricos que ratifican las ineficiencias aludidas son multitud. La política de congelación de rentas franquista aniquiló el mercado del alquiler en España hasta llevarlo en 2005 a un raquítico 9,5% del total de viviendas. Otro ejemplo más reciente lo han representado, hasta su declaración de inconstitucionalidad, los efectos de la Ley catalana 11/2020 sobre control de rentas. En el período de septiembre 2020 a septiembre 2021, en el que estuvo en vigor el control de rentas, hubo una disminución de la oferta de viviendas de alquiler en Barcelona del 42%.

Una observación final. Queda por ver si las facultades otorgadas a las comunidades autónomas y la posible reclamación competencial en alguna de ellas no acabará desnaturalizando la intensidad de las pretensiones de la ley. El tiempo dirá.