Clamor por la vivienda

El derecho a la vivienda está reconocido en la Constitución Española en su artículo 47. Nos encontramos, en consecuencia, ante una obligación que malamente se compagina con la realidad. Rara vez se llega a comentar la validez y el alcance real de estas pomposas declaraciones relativas a derechos básicos de la ciudadanía. Lo cierto es que, jurídicamente, aunque se trate de derechos reconocidos, se ignora su mero carácter de principio rector, lo que implica que nunca sean directamente exigibles ante los tribunales, sino que sirven como una mera guía para la actuación de los poderes públicos.

La mayor parte del problema habitacional en España se vincula a factores estructurales como la escasez de suelo urbanizable, la insuficiencia de políticas públicas para construir viviendas sociales o el bajo poder adquisitivo de ciertos sectores de la población frente al coste de la vivienda. Abordar esta problemática requiere una combinación de estrategias públicas efectivas que estimulen el alza de los salarios en la medida de su productividad implícita, aumenten la oferta de vivienda asequible, agilicen los trámites administrativos de gestión y desarrollo del suelo urbanizable y garanticen la seguridad jurídica en los procesos ante los plazos y la generación de suelo. Los tipos de interés también juegan un papel importante en el caso de compra a crédito de un inmueble. Un propietario puede hacer frente a una hipoteca cuando los tipos son bajos, pero puede no poder hacerlo si el tipo se sitúa a un nivel más alto.

Hay medidas simplemente contraproducentes como el establecimiento de topes a los precios. O de parcheo, como gravar las compras de inmuebles de los extranjeros con una tasa supletoria que desaliente la demanda, ya que estos adquieren unas 87.000 viviendas al año, aunque no todas de nueva construcción. Algo así como matar a la gallina de los huevos de oro. También la restricción o prohibición de los pisos turísticos, dado que en ellos se conjugan, además, otros aspectos negativos como la insalubridad, la aglomeración poblacional y la calidad de la convivencia.

Pero la razón determinante siempre será el déficit de oferta. Según datos del Banco de España, a enero de 2024 eran 19.310.776 las viviendas habitables en España. Las construidas entre 2024 y 2025 (previsión) ascienden a 200.000. Sin embargo, las necesarias para atender la demanda corriente requerirían la construcción de 600.000 en ese periodo. ¿Y por qué no se construyen más viviendas en España? Veamos. Por la escasez de suelo finalista, el que está listo para iniciar una promoción, estimándose en un 35% de superficie de suelo disponible al que las administraciones no dan salida; por los frecuentes cambios legislativos; por el reducido presupuesto público y escasa determinación para el abordaje del problema; por el aumento en los costes de los materiales de construcción y por la falta de mano de obra. Estos son algunos de los motivos que explican el déficit de la edificación de vivienda en España.

Por si la oferta de viviendas no fuera suficientemente deficitaria, la demanda se encrespa con la llegada de cien millones de turistas al año, en lo que les toca, con una inmigración en aumento y con el éxodo irreversible del campo a la ciudad. En la España vaciada sobran viviendas.

Añadidamente, hay que aclarar que en modo alguno estamos ante una réplica de la burbuja especulativa de 2007. El número de viviendas construidas ese año en España superó las 600.000. En 2006 se edificaron 865.561. En aquel entonces la oferta superaba temerariamente a la demanda inmobiliaria. Todo lo contrario de lo que sucede en la actualidad.

Y una penosa consideración final: las medidas que se aborden para ordenar el actual caos de la vivienda llevarán tiempo, implicarán al largo plazo.