Invertir en ladrillo con seguridad

Valor no es lo mismo que precio. No hay más que fijarse en las burbujas, sean bursátiles, tecnológicas o inmobiliarias. Vemos que el precio de un activo está subiendo -desmesuradamente casi siempre- y nos convencemos de que va a seguir haciéndolo. Y lo hace, pero por pura especulación, por los movimientos de quienes quieren sacar provecho de su buen momento. Es decir, hay un punto en el que el precio del activo deja de estar fundamentado en un valor real para estarlo únicamente en el interés de los inversores. Pobre del que llegue el último.

Obviamente estas burbujas se dan más fácilmente en los mercados menos transparentes, «como el inmobiliario». «Muchos operadores del sector toman decisiones de millones en función de su experiencia o incluso su intuición, pero sin más información que un informe técnico y otro jurídico», explica Ricardo Antuña, que fue delegado de Metrovacesa en Galicia y consultor externo de la firma durante diez años y que ahora ha creado la agencia de 'rating' especializada en este sector Veltis.

¿Y qué es lo que puede fallar en el diagnóstico de estos expertos con años de experiencia? Pues eso, el 'rating'; el riesgo, «un factor esencial en la toma de decisiones», insiste Ontuña. Falla el poder predecir cómo se va a comportar un activo si cambia algo en su entorno y cuánto va a valer cuando se produzca ese cambio. Y eso es lo que Veltis ofrece a agentes tan dispares como la banca, las administraciones públicas, promotores o inversores; «una visión del sector inmobiliario a partir de riesgo, proporcionando a un activo o un terreno un 'rating' calculado en función de sus probabilidades de ofrecer rentabilidad», subraya.

Se trata, por tanto de trasladar al ladrillo el modelo de las agencias de calificación crediticia como Standard and Poor's (S&P), Moody's o Fitch, especializadas en poner nota a la deuda de cualquier emisor. O sea, en ofrecer una valoración del riesgo que supone invertir en una determinada compañía, producto financiero o país. Ellas lo calculan a partir de una serie de calificaciones (los 'ratings') que obtienen cruzando información sobre su solvencia, los activos, las medidas administrativas que puedan afectar a su mercado... Estas valoraciones no son infalibles -Lehman Brothers, AIG y Enron lo demostraron-, pero ese volumen de información las convierte en la referencia más completa para saber dónde mete uno su dinero.

En resumen, lo realmente importante de una cualificación de riesgo es la información con que se elabora, que llevado al mercado inmobiliario analiza desde la evolución del PIB de un país y la capacidad de endeudamiento de su población al nivel de renta de un barrio o los planes urbanísticos de un ayuntamiento, pasando por cómo se mueven las ventas de cemento.

De modo que para ofrecer este 'rating' de riesgo, Veltis primero ha tenido que crear su propia «terminal de información». Esta plataforma utiliza la inteligencia artificial y la analítica de datos para unificar más de 7.700 referencias obtenidas de bases de públicas, privadas y de elaboración propia, gracias a una red de más de 200 analistas locales.

«Se trata de aportar conocimiento y transparencia a uno de los sectores más opacos a través del riesgo, no del valor. En el mercado ya hay otras plataformas que generan valoraciones. Nosotros nos parecemos más a Bloomberg, que te da información sobre cualquier variable que pueda afectar de forma directa o indirecta a tu inversión. Te adelanta cómo se va a comportar tu activo tanto por sus propias características como por las de su entorno», subraya

Por tanto, no estamos hablando de una tasación, que únicamente dice el valor de un activo inmobiliario en un momento determinado y pierde su vigencia si, por ejemplo, el ayuntamiento de turno tarda dos años en conceder la licencia de obra. ¿Es igual de rentable entonces la inversión para el promotor? Lo que la 'startup' tiene en cuenta es que cada indicador afecta de distinta forma a cada activo en cada momento.

«No puedes contemplar los mismos indicadores en la fase de promoción, cuando vas a construir, que cuando el inmueble ya forma parte de tu patrimonio y lo vas a alquilar, por ejemplo», señala Ontuña. Pensemos también que al sector hotelero no le influyen los mismos factores que al residencial y que lo que se construye alrededor no incrementa o disminuye de la misma manera el valor de un bloque de viviendas que de el de un edificio de oficinas.

«Nuestro fuerte es precisamente saber qué variables afectan a cada operación; nuestros algoritmos de comportamiento del sector están vinculados a cada tipo de activo en cada momento y en cada territorio», insiste Ontuña, que presentará su terminal los días 20 y 21 a la quinta edición de B-Venture. El mayor foro de emprendimiento del norte de España está organizado por el EL CORREO con el patrocinio del Departamento de Desarrollo Económico, Sostenibilidad y Medio Ambiente del Gobierno vasco, la agencia de desarrollo SPRI, la Diputación foral de Bizkaia y el Ayuntamiento de Bilbao, y la colaboración del Puerto de Bilbao, BStartup de Banco Sabadell, BBK, Laboral Kutxa, CaixaBank y la Universidad de Deusto.

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