Inflación y mercado hipotecario

Como Europa vive atenazada por la embestida de la inflación (10,3% interanual), el Banco Central Europeo (BCE) sube los tipos de interés para combatirla. Al día de hoy, el tipo básico a una semana es el 2%. Esto significa que el sistema financiero tiene acceso ilimitado al dinero a corto plazo pagando el 2% en tasa anual, siempre a cambio de colateral. Una primera consecuencia es que, como fuente alternativa de financiación, se acerca el momento en que la banca española empiece a remunerar los depósitos, que se pagan al tipo cero en la actualidad.

¿Cuál es la perspectiva de la trayectoria de los tipos, qué efectos provoca y cuándo será el retorno al 'tipo de interés natural' de mercado? Echemos un vistazo a la bola de cristal, o sea, a las fuentes consultadas.

Jerome Powell, el presidente de la FED que ha situado ya los tipos estadounidenses en el rango del 4%, ha dejado claro que estos seguirán subiendo, aunque la inflación americana haya mejorado. Pablo Hernández de Cos opina lo mismo para el área euro. El Banco Mundial augura para 2023 una inflación promedio del 5%. Según el organismo multilateral, para volver a tipos en torno al 2%, los bancos centrales tendrán que elevar dos puntos más los tipos de interés hasta el intervalo del 4% al 6%.

¿Qué traducción tiene esta perspectiva para el euríbor español? Lo previsible es que el euríbor anual -tipo al que cruzan las operaciones los bancos a un año-, hoy al 2,874%, se acerque en los próximos meses al 3%. Desde cierre de diciembre, que estaba en negativo al -0,501%, hasta finales de octubre, el índice ha escalado 3,375 puntos porcentuales. La hipoteca media de 145.465 euros, a 24 años y con un diferencial sobre euríbor del 0,92%, se ha encarecido 2.640 euros al año -220 euros al mes- desde diciembre de 2021 a octubre de este año. La previsión, con variantes, es que el euríbor a 12 meses cierre el año en el 3,1% y toque el 3,7% o superior en 2023, para bajar hasta el 2,85 en 2024.

Gran parte de los préstamos hipotecarios -hasta el 70% de los nuevos- se contratan ahora a tipo fijo. Sorprende que con la expectativa de inflación disponible (4,8% en 2023), los tipos fijos coticen en una franja relativamente baja, entre el 3 y el 4%, y en algunas capitales de provincia entre el 2,5% y el 3 %, a 25 años. No parece una oportunidad desaprovechable, y menos si se dispone de compensaciones para negociar una rebaja en el tipo.

Vladímir Putin puede resultar una baza inesperada en este carrusel de tipos. Porque, si se produjese un armisticio, Europa recuperaría su tipo bajo natural de interés con relativa facilidad, mientras que Estados Unidos tardaría mucho más. La razón es que la nuestra es una inflación de oferta que se aliviaría con la normalización de las cadenas de suministro, mientras que la inflación americana es de exceso de liquidez, debida al derroche de subvenciones volcadas sobre su tejido productivo y de más lenta asimilación.

Mientras tanto, la adversa cotización dólar/euro hace para Europa más costoso e inflacionario el tráfico de importaciones de materias primas, alimenticias y energéticas. Esta tendencia puede continuar e incluso aumentar a corto plazo, porque entre mediados de abril y noviembre de 2022, la reducción del balance de la Reserva Federal ha sido de 290.000 millones de dólares, mientras que la reducción del BCE para el mismo período ha sido solamente de 17.235 millones de euros. Esta diferencia y el mayor atractivo de rentabilidad del dólar activan la demanda de dólares y la oferta de euros, lo que aprecia la divisa americana, penaliza nuestras importaciones e incentiva el enquistamiento de nuestra inflación.

Con todo, tras meses de inflación pertinaz, parece emerger algún destello de esperanza.