Neinor crece en un sector muy financiero

Detrás de este proceso y de otras integraciones que se han sucedido en los dos últimos años, se encuentra la consolidación, la concentración empresarial en el sector promotor español, que aún está muy atomizado y en el que los agentes protagonistas, por lo general, son los grandes fondos inversores extranjeros. Atrás quedan ya, salvo escasas excepciones, esas sagas familiares de promotores y constructores o el papel que jugaron las antiguas cajas de ahorros, arrastrados muchos por la anterior gran crisis inmobiliaria. Ahora estamos en un segmento de negocio que ha sobrepasado el ladrillo y se ha convertido en una actividad casi financiera. Sobre todo a partir de 2015.

El socio responsable de Corporate Finance para el sector inmobiliario de KPMG, Ramón Gayol, constata que tras el saneamiento «se produjo una interesante oportunidad de inversión en el sector inmobiliario» que fue aprovechada «por relevantes fondos institucionales»; primero para constituir bolsas de suelo y luego, para la gestión de los mismos.

Una dinámica similar describe Igor Gorostiaga, socio director de la oficina de Bilbao de Norgestión, al recalcar que «el mundo inmobiliario cada vez es más financiero». Y, como tal, se muestra como un sector refugio para rentabilidades estables, dominado por fondos, frente a un contexto bursátil volátil y unos tipos de interés negativos.

Sólo hay que ver quiénes son los accionistas de control de las grandes promotoras españolas. La mayor aún es Metrovacesa, que está en manos de capital español, pero eminentemente financiero, ya que el 49,3% lo controla Banco Santander y otro 20,8% BBVA. Por lo que se refiere a AEDAS, el 71,52% está en manos de la sociedad instrumental Hipoteca 43 Lux, del fondo norteamericano Castlelake.

En Neinor Homes, sus grupos de control son el fondo francés Orion European Real Estate (28%); seguido por el fondo israelí Adar Capital Partners (19,34%) y el neoyorquino Cohen & Steers (4,98%). Está a la espera de conocerse cómo queda el 4,9% que hasta esta semana controlaba el Banco de Montreal, cuyo negocio de gestión de activos europeos ha adquirido el grupo inversor norteamericano Ameriprise Financial. Pero a diferencia de otras grandes firmas, Neinor Homes tiene una peculiariedad: el resto de su capital, un 42% está muy diversificado, es lo que se llama en Bolsa 'free float', en negociación, donde hay pequeños accionistas.

Y si miramos a otros fondos internacionales presentes en el sector, tenemos a la propia Vía Célere, que desde 2017 está en manos del fondo americano Värde Partners (76,4%); Habitat lo controla el fondo Bain Capital; en Inmoglaciar es el fondo americano Cerberus y en Culmia (antigua Solvia del Sabadell) su propiedad la controla el fondo Oaktree.

Un reducto de capital español y familiar es el grupo Urbas, que cotiza en Bolsa bajo la formulación de 'Urbas grupo financiero SA'. Continúa como empresa familiar -Acebo Fernández e Ibáñez Fernández- y la presencia de fondos ronda sólo el 20%. Urbas también está en fase de expansión. Prueba es que este año ha comprado las vascas Jaureguizar y Murias y la catalana Joca.

Ramón Gayol, de KPMG, recuerda que las carteras de los inversores institucionales tienen vocación de rotación de activos, con periodos máximos de seis o siete años. Por lo que cuando se aproximan los plazos, «se encuentran obligadas a implementar alternativas que les permitan su monetización». De ahí que ve toda la lógica a una operación como la de Neinor Homes y Vía Célere en un mercado en el que escasean las bolsas de suelo finalistas y aumentan los costes de la construcción estrechando los márgenes. Por todo ello «es vital ganar tamaño, escalabilidad», que permita aumentar cuota de mercado, sinergia de costes y optimización de la gestión.

Pero además de dimensión, las promotoras están diversificando el negocio hacia los servicios, hacia el alquiler. Igor Gorostiaga constata que «se está pasando del producto, del bien, al servicio», donde el alquiler juega un papel relevante. De hecho, la propia Neinor, tras la compra de Quabit a principios de este año, además de anunciar promociones propias para alquiler, en junio adquirió una cartera de 400 unidades de vivienda de arrendamiento a Hadley Investment Socimi.