Colonial y Merlin, las socimis que más convencen

Iturriaga es positivo atendiendo a sus valoraciones: según sus cálculos, cotizan con un descuento medio del 20 por ciento respecto a su conservador valor de tasación actual. Y afirma: «Estamos en la fase incipiente de la recuperación y estaría dispuesto a pagar una prima sobre esos valores de tasación». Pero todas estas compañías son muy diferentes entre sí y los gestores de carteras no suelen comprarlas en bloque, sino que suelen ser selectivos.

Josep Monsó, de GVC Gaesco, por ejemplo, se inclina por Colonial, porque es la opción más 'core' del mercado: «Es 'core' puro», señala Monsó. «Está especializada en oficinas y es un jugador muy bien posicionado en las ciudades en las que opera», añade Monsó. Además, le apoya su presencia en Francia, un mercado que se ha demostrado más robusto que el español, con precios caros, pero que se terminan pagando. Su gestión ha sido conservadora inicialmente, según Monsó, y quizás ahora está reaccionando con la opa que ha lanzado sobre Axiare a un precio importante, con una prima relevante, debido a la toma de control que busca en un jugador del mercado similar, aunque con un mayor valor añadido, con un mayor recorrido tanto en precio como en rentabilidad, ya que sus activos no son tan 'core'.

Para Jesús Amador, de Bankinter, la operación le va a servir a Colonial para diluir la presencia que tiene en Barcelona, un mercado sobre el que ahora existe percepción de riesgo, y la que posee en París. También Colonial es la apuesta de Ricardo Vidal y Alberto Fayos, cogestores de EDM Inversión, que en general no suelen invertir en socimis, y argumentan: «Sus tasas de ocupación están al 97 por ciento y están renovando los contratos que vencen con elevados incrementos de rentas. La apuesta por Axiare tiene buen encaje en Colonial, pues el 74 por ciento de sus activos son oficinas, localizadas en su mayor parte en Madrid (93 por ciento)».

Pero Amador piensa que sus acciones, hasta que se presente el folleto de la operación sobre Axiare y se apruebe, podrían estar un poco paradas. Y ésa es la misma opinión que tiene sobre los títulos de la empresa opada. Ésta, Axiare, era una posición que tenían los gestores de Metagestión, pero Alejandro Martín, experto de la firma, aclara: «Tras el movimiento corporativo en Axiare, hemos deshecho nuestra posición en la compañía a precios superiores al de la oferta planteada por Colonial». De hecho, esta propone pagar un precio que se sitúa por encima de la valoración de consenso. Colonial ofrece oportunidades y no sólo en sus acciones. También su deuda. Así, Enrique Martínez, de Imantia, apuesta por una emisión a 2024 de la firma.

También por otras dos de Merlin Properties, una a 2022 originaria de Metrovacesa, y a 2023. En opinión de Martínez, las rentas del alquiler, que aseguran ingresos estables y recurrentes, son muy positivas para un tenedor de bonos. Las rentabilidades de los bonos, aunque se han comprimido, son algo mejores que las del mercado, ya que son compañías que, por sus propias características, trabajan con deuda. Ahora Colonial está inmersa en dos emisiones ligadas a la compra de Axiare que pueden ofrecer algo de prima.

Si el experto de Imantia apuntaba el interés de los bonos de Merlin, Martín señala que a cierre del tercer trimestre la tenían en cartera: «La optimización de su cartera y la mejora del ciclo continuarán beneficiando a la compañía a largo plazo». Esta empresa es la favorita a medio y largo plazo de Amador, por la calidad de su gestión, su diversificación, dado que opera en todos los subsegmentos inmobiliarios, y la sostenibilidad de su rentabilidad por dividendo. Amador reconoce que el momento del mercado no es el mejor para esta compañía, dado que un 15 por ciento de sus activos están en Cataluña y es posible que su recorrido alcista en rentas y revalorización se haya visto mermado, además de que puede ver reducidas las oportunidades de venta cuando desee rotar sus activos.

Ignacio Romero, de Banco Sabadell, tranquiliza sobre este particular: «Aunque es evidente que genera incertidumbre y preocupación en el mercado, creemos que está más que compensada por la positiva evolución de otras regiones y por el potencial de su cartera en desarrollo». La duda que muestra Monsó tiene que ver con su capacidad para gestionar y poner en valor los activos que ha ido comprando en los últimos años: «Hasta ahora han demostrado que son buenos financieros. Ahora tienen que demostrar que son buenos inmobiliarios».

Monsó destaca que la compañía quiere ser la opción de referencia para los inversores extranjeros que quieren aprovechar el ciclo inmobiliario español. Asegura que las operaciones de compra de las oficinas de BBVA y de Testa fueron excelentes, pero tiene más dudas sobre la de Metrovacesa y el accionariado que entró acompañándola. Iturriaga, por su parte, confía en que este operador, el mayor de España, tiene muchas oportunidades de poner en valor sus activos, como con la venta de la propia Metrovacesa, y por eso también la tiene en cartera.

Iturriaga también apuesta por Lar, una compañía especializada en centros comerciales que está muy barata, dado que cotiza con un descuento del 30 por ciento respecto a su valor de tasación. Pero Monsó observa dos inconvenientes: en primer lugar, los retos a los que a nivel global se enfrenta el sector por la fuerte irrupción del comercio electrónico; en segundo lugar, que Lar opere activos que no son 'core' por no encontrarse en las grandes ciudades. «No me convence la ubicación de los activos de Lar; prefiero Unibail Rodamco, que además es una compañía global», señala Monsó. Aunque este experto también destaca que Lar es la socimi española más barata, lo que puede convertirla en una opción en algún momento.

¿Qué pasa con Hispania?, ¿no tiene partidarios la socimi más rentable de este año? Jesús Amador explica que la tuvo con recomendación de compra hasta el verano, para pasarla a «neutral», debido a que ya había recogido la mejora del sector turístico español (esta compañía opera hoteles). De acuerdo con el experto de Bankinter, si bien puede seguir haciéndolo bien, de cara a final de año, considera que tiene menos potencial. Ignacio Romero, tras la presentación de los resultados del tercer trimestre, escribió en un informe: «Tras estos resultados nos sigue gustando la cartera de la compañía y prevemos que el ciclo alcista del sector continúe. En esta nota revisamos el precio objetivo un 17 por ciento, hasta los 16,35 euros por acción». Romero aconseja comprar.