¿Tiene potencial Merlin tras comprar Metrovacesa?

En general, los expertos coinciden en señalar que sí. «Consideramos positiva la fusión con Metrovacesa, que eleva el valor bruto de los activos en casi un 50 por ciento hasta los 9.300 millones de euros, y confirmamos nuestra recomendación de comprar», informa Guillermo Barrio, de Ahorro Corporación. Lo mismo opinan los analistas de Bankinter, que valoran positivamente una operación que sirve para ganar tamaño, lo que «puede contribuir a generar economías de escala y mayor poder de negociación con los arrendatarios». Es preciso decir, además, que Merlin va a ganar esa dimensión adicional sin incrementar su apalancamiento, que se «mantiene en el 49 por ciento del valor bruto de los activos, lo que le permitirá mantener el rating», según dice Guillermo Barrio.

Más allá de eso, los expertos destacan que los activos de Metrovacesa servirán para apuntalar la estrategia de Merlin Properties, al incrementar el peso del área comercial en detrimento de las viviendas (menos atractivas en el momento actual). «La transacción logra la salida del perímetro de los activos residenciales (a otra sociedad participada por Merlin), mientras favorece el crecimiento de la exposición a centros comerciales, ambos objetivos estratégicos de Merlin», asevera Guillermo Barrio.

En concreto, la cartera de activos de Merlín (tras la fusión) quedará compuesta por oficinas en un 44 por ciento (respecto a un 37 por ciento antes de la operación); por locales comerciales en localizaciones clave en un 21 por ciento (respecto al 31 por ciento anterior a la fusión); por centros comerciales en un 18 por ciento (frente al 11 por ciento anterior); por hoteles en un 7 por ciento (ver sus 6 por ciento anterior); por naves en un 3 por ciento (versus 4 porciento anterior) y por otros activos en un 7 por ciento. Pero, además, se trata de activos de calidad. Así, Merlin incrementa su presencia en centros financieros y de negocio de Madrid y Barcelona, donde se ubican los activos «premium» de oficinas, según recuerdan los analistas de Bankinter.

¿Cuánto vale Merlin?

Otro de los puntos fuertes de la operación es la valoración que se ha hecho de la compañía en 10,40 euros, lo que implica una prima del 15,8 por ciento sobre el valor neto de los activos a cierre de diciembre de 2015, una prima del 20,9 por ciento respecto a la cotización de cierre de la víspera y del 16,9 por ciento sobre la cotización media de los últimos tres meses ajustada por el volumen de negociación, según detalla Bankinter.

En ese sentido, desde el banco aclaran que, «a pesar de que la entrada de Metrovacesa implica una menor participación de los actuales accionistas de Merlin Properties en la nueva compañía, la ampliación de capital (por importe de 1.672 millones de euros) no tiene un efecto dilutivo porque el valor neto de los activos por acción se incrementa un 5,7 por ciento hasta esos 10,41 euros y la compañía estima un incremento de flujo de caja por acción del 3,4 por ciento». Por todos estos motivos, la mayoría de analistas consultados ven potencial en Merlin a estos precios.

Ahorro Corporación, por ejemplo, ha confirmado su recomendación de comprar a un precio objetivo de12 euros; mientras que Bankinter también aconseja comprar con un precio objetivo de 12,47 euros. De hecho, profesionales como Josep Monsó, de GVC Gaesco, han comprado Merlin en los últimos días. «Es una compañía más grande, referente en España, que cotiza con descuento, con liquidez, y que puede ser apetitosa para un inversor español que quiera invertir en centros comerciales y oficinas en España», opina Monsó.

Sin embargo, Monsó cree que el valor va a tardar tiempo en materializar ese potencial pues recuerda que hay un factor que puede suponer un lastre para la cotización: La probable desinversión de Santander, BBVA y Popular (hasta ahora accionistas de Metrovacesa y que van a ser partícipes al 31 por ciento de la sociedad cotizada). «Con esta operación, encuentran una puerta de salida a un negocio que no es core para estos bancos», dice Barrio. Si bien, el acuerdo incluye estrictas condiciones de desinversión como un periodo de lock-up (en que no pueden vender su participación) de seis meses desde la escisión de activos de Metrovacesa.

Por su parte, Bankinter también menciona algunos puntos negativos que restan algo de brillo a la operación. En concreto, explica que la fusionada incrementa la exposición de Merlin a la recuperación de la economía española, que la ocupación media de los alquileres desciende desde el 94,5 por ciento en marzo de 2016 hasta el 89,7 por ciento, y que el período medio de alquiler vigente ponderado (WAULT) retrocede desde 9,3 hasta 7,1, lo que resta visibilidad a los ingresos.