Bilbao pedirá declarar toda la ciudad «zona tensionada» de vivienda para limitar el precio del alquiler

Aunque la previsión municipal era que ese documento estuviera presentado con anterioridad, no será hasta «enero o febrero» cuando esté lista. Fuentes municipales explican que la «envergadura de la ciudad», con barrios y distritos con realidades dispares entre sí, justifican la demora. El documento debe ser lo más minucioso posible. Tiene que incluir, entre otros parámetros, indicadores de los precios en alquiler y venta y reflejar la información detallada sobre la renta disponible en los hogares y su evolución en los últimos años.

La cuestión es que para que una zona pueda ser considerada tensionada debe cumplir una de estas dos condiciones: que el coste medio de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos superen el 30% de la renta media de los hogares en ese entorno; o que los precios de los pisos se hayan incrementado en los últimos años tres puntos por encima del IPC.

El Consistorio bilbaíno espera tener el informe que pruebe esta situación a inicios del próximo año. Este documento reflejará qué zonas de Bilbao apuesta el Ayuntamiento por declararlas como tensionadas. Aunque la posibilidad de dejar fuera algunos distritos está ahí –como ha ocurrido en Galdakao, donde solo se ha solicitado esta figura normativa para el barrio de Aperribai–, fuentes municipales aclaran que «lo más probable» es que se incluya a todo el municipio. Es también la opción que ha defendido en todo este proceso la concejalía de Vivivenda, liderada por la socialista Yolanda Díez. La capital vizcaína, de esta manera, seguirá los pasos de Barakaldo, que la semana pasada se convirtió en el primer municipio del territorio histórico en pedir que este mecanismo comience a aplicarse en todos sus barrios.

En un principio, el informe preceptivo hecho público el pasado diciembre y a través del que el Gobierno vasco establece qué zonas son potencialmente declarables como tensionadas dejaba fuera a los barrios de Indautxu y Abando, donde los pisos son más caros, pero la renta familiar más alta. Sin embargo, dos meses después el Ejecutivo vasco rectificó y tomó como ámbito de estudio el municipio en su conjunto con el fin de «facilitar a los ayuntamientos diferentes criterios a la hora de decidir qué zona considerar tensionadas».

El Observatorio Vasco de la Vivienda recurrió entonces a los datos referentes a 2021 para llegar a esta conclusión. En estos, figura que la renta familiar disponible en la ciudad es de 38.658 euros y el alquiler mensual, de 778,6 (según las fianzas depositadas en el Gobierno vasco). Esto supone, por lo tanto, que las familias dedican el 31,5% de sus ingresos a pagar la casa y, por lo tanto, que procede intervenir el mercado para controlar la situación.

Bilbao tendrá listo para febrero el documento que justifique la necesidad de tomar medidas. Es entonces cuando el Consistorio comenzará a redactar un plan de acción a tres años en el que se defina cómo atajar las insuficiencias detectadas. Este texto, explican fuentes municipales, debería estar listo a finales del próximo año, de manera que a principios de 2026 pueda comenzar a intervenirse el mercado inmobiliario.

¿Y qué implica declarar una zona tensionada? Pues aquí empezamos a hablar de diferentes casuísticas. Quienes más lo noten, de entrada, serán aquellos que viven de alquiler, ya que se limitarán las posibles subidas de precios. En el caso de los arrendatarios a los que les finalice el contrato el año en el que entre en vigor la normativa, podrán solicitar una prórroga extraordinaria del contrato que se mantengan en los mismos términos y condiciones que lo hacía hasta ahora.

La normativa también refuerza las exigencias sobre los nuevos contratos que se firman, de manera que busca poner freno a la especulación. De entrada, el precio de los nuevos alquileres no podrá ser superior a la renta que abonaban los anteriores inquilinos. Solo se permitirán ligeras subidas en función de un porcentaje de variación anual establecido por la Administración (y que este año está en el 4%).

En aquellos pisos que llevan más de cinco años sin alquilarse, en cambio, la normativa será todavía más restrictiva. Su coste no podrá exceder el límite máximo aplicable de un índice de precios de referencia elaborado por el Ministerio de Vivienda. La renta a abonar, por lo tanto, se establecerá en función de criterios como el año de construcción del inmueble, su certificado de eficiencia energética y su tamaño. Por lo general, y como es evidente, a mejor estado, más céntrico y con más metros cuadrados, más caro.

El principal riesgo de esta normativa, del que vienen avisando desde hace tiempo expertos los colegios de la propiedad, es que la intervención de los precios del alquiler derive en una contracción de la oferta. De ahí la importancia de que los Ayuntamientos incluyan en su plan de acción herramientas como la ampliación del parque de alquiler público protegido e incentivos fiscales por sacar una vivienda al alquiler. En esta línea, el Consistorio vincula la apuesta por declarar la ciudad zona tensionada con la necesidad de sacar al mercado vivienda vacía. Durante esta legislatura el área de Vivienda pondrá en marcha todas las herramientas posibles para movilizar los 2.200 pisos activables que tiene la villa. Si fuera necesario, y tras agotar el resto de vías, el Ayuntamiento comenzará a aplicarles un canon de diez euros por metro cuadrado.