Bilbao aumenta su parque inmobiliario con 20.000 pisos a pesar de perder 10.000 vecinos

Durante los años de la crisis económica, entre 2010 y 2016, Bilbao sumó 5.185 viviendas familiares, hasta llegar a las 162.000. Es decir, el parque inmobiliario siguió creciendo pese al parón de la construcción. Pero es que, además, eso se produjo en un periodo en el que la población no dejó de menguar: la ciudad perdió entonces 10.800 habitantes y se quedó en los 342.000. Ahí seguimos.

Más pisos y menos gente. Y así va a continuar la tendencia porque el nuevo Plan General de Ordenación Urbana que está preparando el Ayuntamiento contempla reservas de suelo para 14.638 viviendas más en los próximos quince años. De ellas, 9.000 ya estaban recogidas en el PGOU vigente, de 1995, donde se incluyen las que se están levantando en Zorrozaurre y en Bolueta. Todo esto, pese a que el Consistorio asume que la población de Bilbao no va a crecer. Si se suman las previsiones constructivas hasta 2035, a los crecimientos de los últimos años –los 5.185 mencionados antes–, salen casi 20.000 pisos más para una población menguante.

Aunque lo parezca, eso no es ninguna locura por varios motivos. El primero, explica el concejal de Urbanismo, Asier Abaunza, es el más evidente: «El formato de unidad convivencial está cambiando, no sólo aquí, sino en toda Europa». Cada vez vive menos gente en cada casa. Y no sólo porque nacen pocos niños, o porque hay más gente soltera, sino porque el aumento de la esperanza de vida provoca que cada vez más gente mayor, sobre todo viudas, se quede sola en su vivienda. En cifras, ahora estamos en 2,42 personas por piso. Y la previsión es que en la próxima década se baje a 2,32. «Es una estimación realizada a la vista de lo ocurrido en los últimos años, pero nos parece bastante realista».

Este fenómeno justificaría que para mantener población hagan falta más pisos. Pero no tantos. Porque el crecimiento inmobiliario proyectado para los próximos tres lustros supone nada menos que un 9% más. Así que Abaunza apunta otra variable: contener el aumento de los precios. En este sentido recuerda que actualmente hay un 5% de vivienda vacía en la ciudad, el mínimo recomendable para evitar que la escasez de oferta genere una burbuja. Vamos, que siempre se necesita una bolsa de inmuebles en rotación para que el mercado no se pare. Aunque también es verdad que casi la mitad llevan más de dos años vacíos... En cualquier caso, que se siga construyendo –eso sí, en terrenos ya urbanizables y sin consumir suelos 'verdes'– contribuye a contener los precios. Además, hay demanda: «Casi todas las nuevas promociones que han salido están vendidas».

Pero se plantea un problema que apunta Juan Alayo, planificador urbano y experto internacional en consultoría estratégica de ciudades: se levantan nuevas promociones en lugares periféricos, como Zorrozaurre, mientras que el centro mengua. «En 40 años el Ensanche de Bilbao ha perdido más de 20.000 personas», asegura. O sea, bastante más de las 15.000 que se prevé que vivirán en Zorrozaurre cuando el nuevo barrio esté totalmente desarrollado.

Claro, eso es muy ineficiente desde el punto de vista urbanístico porque el Ensanche «es la zona con mayor variedad y calidad de servicios (transporte público, acceso a todo tipo de actividades...), y se está marchitando». Dejar que las zonas compactas se usen menos «y crear nuevas zonas menos compactas» es «como pegarse un tiro en cada pierna». Porque a futuro son trozos de ciudad que habrá que mantener. En un primer momento, admite el experto, la urbanización de los nuevos barrios se financia, como siempre, a costa de las promociones residenciales. Al Ayuntamiento le sale gratis. Pero luego hay que mantenerlos. «El problema de casi todas las ciudades, no sólo de Bilbao, es que no tienen inteligencia urbana».

Lo que pasa en el Ensanche es conocido: hay mucha gente mayor que vive sola en pisos enormes. Y las casas que están en el mercado son tan grandes y tan caras que, a menudo, no es fácil encontrarles salida. Además, muchos son pisos viejos. De hecho, hay que recordar que Bilbao es la capital vasca con el parque inmobiliario más envejecido, con una antigüedad media superior al medio siglo. «Hay mucha gente con ganas de casa nueva», asegura José Manuel González, presidente de los agentes de la propiedad inmobiliaria de Bizkaia. «Adecuar un piso antiguo puede costar unos 45.000 euros, y al final vas a seguir viviendo en una estructura vieja. Así que mucha gente opta por alejarse del centro y, a cambio, estrenan, tienen garaje... Todo lo nuevo se vende».

¿Cómo evitar que esto vaya a más, cómo revitalizar el Ensanche? Para Juan Alayo, el experto urbanista, hacen falta políticas públicas que ayuden a actualizar las viviendas del centro a las nuevas demandas del mercado. Sobre todo, hacer segregaciones, particiones de pisos. «Eso ya se permite», apunta el concejal de Vivienda, el socialista Goyo Zurro. De hecho, en los inmuebles municipales se está haciendo. Pero poco más: el año pasado en toda la ciudad únicamente se dividieron 23 pisos. ¿No se puede incentivar esto? «No podemos dar ayudas a particulares para que partan en dos un piso de 300 metros y que luego especulen con él». El dinero público no está para eso. Además, hay que tener en cuenta que la normativa sí permite las divisiones, pero de un modo bastante restrictivo (por ejemplo, no puede resultar que una de las viviendas dé a un patio angosto y lóbrego mientras la otra se deja con vistas a la calle). En otros casos la propia estructura del edificio impide la partición, dicen en el Ayuntamiento.

Recapitulemos: en Bilbao, con menos gente, hay más necesidades de vivienda porque cada vez vivimos más solos, y el peso de ese proceso está basculando sobre zonas periféricas porque el centro, envejecido y carísimo, no oferta el tipo de vivienda que requieren los tiempos. «El tema es muy complicado», admite Roberto San Salvador del Valle, director de la Cátedra Deusto Cities Lab, dedicada al estudio de espacios urbanos. Asu juicio, la raíz del problema está en nosotros mismos como sociedad: hay un desajuste entre lo que queremos y lo que necesitamos. ¿Cómo...? «Estamos en un momento de cambio de paradigma: hay más gente sola, trabajos más precarios, más movilidad geográfica... Y eso lo que exige son viviendas más pequeñas en régimen de alquiler. Sin embargo, seguimos queriendo pisos de 80 metros cuadrados y en propiedad».

Esto último lo confirma Miguel Salaberri, consejero delegado de la promotora Jaureguizar: «La demanda se centra en pisos de tres dormitorios». Por eso, la mayoría de las nuevas promociones otorga cada vez más protagonismo a esta tipología de vivienda en detrimento de las casas de una o dos habitaciones. Quien no se puede subir a este carro, se queda a vivir con sus padres porque no hay solución intermedia.

«Es un círculo vicioso porque la vivienda es un condicionante para la cuestión demográfica», dice el experto de Deusto. Como los sueldos son bajos, los trabajos precarios, y los pisos caros, no hay posibilidad de formar nuevas familias. Así que no hay niños, nos quedamos más solos y eso, al final, termina generando más necesidades de vivienda que no podemos comprar hasta que somos mayores. Un lío que nos lleva a un invierno demográfico, que es el problema fundamental.

Por eso el Ayuntamiento está empeñado en convertir Bilbao en una ciudad universitaria. En rejuvenecer la villa. Y quizá aquí haya salida para esos pisos enormes del Ensanche. «En ciudades como Viena, con un parque de viviendas incluso más antiguo que el de Bilbao, el perfil de la gente que está en la zona centro son estudiantes universitarios y trabajadores que acaban de incorporarse al mercado laboral y que comparten piso», apunta el concejal Abaunza.

Pero eso es un futurible, una posibilidad. ¿No es más probable que esas grandes viviendas difícilmente segregables que en muchos casos están inmersas en procesos sucesorios terminen siendo alquiladas a colectivos de inmigrantes capaces de afrontar el alquiler carísimo porque hay varias familias dispuestas a compartirlo? «No creo que el futuro vaya por ahí», responde Abaunza. Y recuerda que el porcentaje de población inmigrante en el centro «no parece que sea muy elevado» en estos momentos. Aunque puede llegar a serlo porque, visto lo visto, el futuro pasa por atraer sangre nueva: o estudiantes, o extranjeros.

Hace un par de meses, en una entrevista concedida a EL CORREO, el consejero delegado de Jaureguizar, Miguel Salaberri, mentó la bicha. Preguntado por si podemos ir hacia una nueva burbuja inmobiliaria, dijo que «la carestía del suelo en Bilbao puede generar un problema». Mencionó el terreno de Garellano «que salió a licitación por 30 millones y se adjudicó por 50». Y también la parcela en San Ignacio licitada por 6,3 y por la que se ofrecieron más de 9. «Se está fijando un estándar según el cual, si eres propietario de una parcela, pensarás que vale mucho más de lo que creías». Así llega la inflación de precios, que se acaba repercutiendo en la vivienda. «Pero la demanda no está en condiciones de soportar esa inflación porque es moderada».

Partiendo de la base de que el coste de la vivienda ya está por las nubes si se compara con el sueldo medio, ¿hay motivos para la preocupación? El concejal Asier Abaunza cree que no. «Tenemos precios altos porque hay poco suelo», admite. «Pero no creo que se esté generando una burbuja porque esos precios se mantienen». Si las promotoras están pujando por terrenos más allá de lo que a algunos les parece razonable es porque vienen de estar «con el grifo cerrado muchos años y quieren invertir». Están en condiciones de arriesgar su dinero apostando fuerte. «Pueden hacerlo y lo hacen». Y añade: «Los mismos que dicen que hay riesgo de burbuja dicen también que no se puede desarrollar Zorrozaurre y Abando a la vez porque no hay salida para tantos pisos... O es una cosa, o es otra...».

Lo de la demanda de vivienda también es un fenómeno curioso. Según el último estudio municipal, 8.283 bilbaínos manifiestan su necesidad de acceder a un piso. Una cifra considerable. Sin embargo, casi la tercera parte no lo ven como una prioridad (dicen tener 'poca' o 'alguna' necesidad). Y más de la mitad la quieren en régimen de alquiler. Además, pese a que casi el 60% de los demandantes de vivienda en Etxebide son personas individuales, sólo el 6% se conformarían con una casa de menos de 40 metros cuadrados.