Rehabilitación VS recaudación

Estas medidas proactivas serán necesarias pero no suficientes. Antes de ayudar resulta necesario no entorpecer, eliminando las barreras burocráticas, a menudo arbitrarias y estériles, que se esconden en nuestra abundante normativa. Y es aquí donde el Plan General que se aprobará en los próximos meses debe jugar un papel decisivo. En las próximas líneas trataremos de explicarlo de un modo sencillo, aligerando la jerga jurídico-urbanística.

Se trata de suprimir las «actuaciones de dotación». Cuando debido a una modificación en el planeamiento urbanístico un solar obtiene una edificabilidad mayor que la que tenía, se le obliga a ceder parte de dicho exceso al Ayuntamiento. Dicha cesión puede hacerse también en metálico, y tiene por objeto que la administración adapte las nuevas dotaciones (espacios y edificios públicos) de esa zona de la ciudad a la nueva edificabilidad, mayor que la inicialmente prevista.

Esta herramienta, razonable en los nuevos barrios (a más viviendas harán falta más espacios libres, centros de enseñanza, etc.), es cuanto menos discutible en la ciudad consolidada de Vitoria-Gasteiz, y en la práctica se convierte en un elemento desincentivador. Discutible porque los barrios de la ciudad ya disponen de todas las dotaciones necesarias, y como consecuencia de ello cada «actuación de dotación» recaudada acaba siendo destinada a cubrir el gasto corriente del Consistorio, no a nuevas dotaciones como establece la ley. Y desincentivador porque merma los recursos que pueden financiar una rehabilitación profunda de los edificios.

Por ejemplo, cuando un inmueble debe aislarse térmicamente, introducir un ascensor, reformar el interior de sus viviendas, y reparar las diferentes patologías que durante décadas ha desarrollado, los vecinos se encuentran ante una gran inversión que no siempre pueden afrontar. Si con la condición de acometer dichas reparaciones el nuevo Plan permitiera añadir una planta al edificio (creando nuevas viviendas) y le eximiera de la citada «actuación de dotación», la operación de rehabilitación integral podría ser económicamente viable por sí misma, sin necesidad de depender de convocatorias de ayudas, siempre inciertas y cambiantes.

De igual manera, el nuevo Plan podría establecer la exención de este pago a comunidades de propietarios que amplíen su edificio para que todas las viviendas dispongan de amplias terrazas, en operaciones similares a la ya famosa de los arquitectos Lacaton y Vassal en Burdeos. El Plan permitiría así que algunas zonas de suelo público se pudieran destinar a estas ampliaciones, con la condición de poner al día el conjunto del edificio y de respetar sus cualidades arquitectónicas.

Esta exención condicionada del pago de las «actuaciones de dotación», junto con la eliminación de la rigidez actual que impide el crecimiento de la mayoría de los edificios existentes tanto en planta como en altura, sería una apuesta real por la rehabilitación de los barrios consolidados frente al desarrollo de zonas nuevas, compensando las desventajas propias de gestionar inmuebles habitados.

Y es que apostar por la rehabilitación es mucho más que poner una capa de aislamiento a la fachada, o que instalar un ascensor para aprovechar unas ayudas públicas. Rehabilitar es ante todo dotar a los edificios y a los barrios de un segundo ciclo de vida, haciendo que sus viviendas sean tan atractivas como las de nueva construcción. Para ello conviene ser conscientes de que no serán las subvenciones las que asumirán este esfuerzo, y que desde el urbanismo se pueden posibilitar nuevos activos económicos dirigidos hacia este objetivo, valiéndose del valor que las zonas centrales de la ciudad generan.

Planteamientos de este tipo facilitan que la ciudad sea un organismo vivo capaz de regenerarse por sí mismo. Y lo hacen aligerando las cargas impuestas por una normativa urbanística que fue pensada para el crecimiento de las ciudades y no para su revitalización. Pasando de un urbanismo recaudatorio a otro comprometido con la rehabilitación.ados resultan más actuales que nunca y han sido desarrollados por prestigiosos arquitectos y urbanistas como el danés Jan Gehl en su libro «Ciudades para la gente» (2010), o por el francocolombiano Carlos Moreno en su célebre «Ciudad de los 15 minutos» (2016).

En un mundo en permanente cambio, con realidades residenciales y empresariales en constante evolución, la ciudad debe incorporar con determinación este compromiso y aprovechar la oportunidad que la revisión del Plan General ofrece. Cumplirá así sus propios objetivos generales, y se convertirá en una herramienta útil para la revitalización de la ciudad.