Álava necesita mil pisos nuevos al año para que el «problemón» de la vivienda no empeore (y puede hacerlo)

«Es una batalla». Así abrevia Pablo Samir la problemática de la vivienda en Vitoria. Se refiere tanto al alquiler como a la compra. Porque desde que se independizó, con 22 años, lo ha mirado todo. Y continúa en esa lucha. Porque, diez años después, sigue compartiendo piso. Este joven tiene un trabajo indefinido por el que recibe cada mes un sueldo más que razonable. A pesar de eso, está haciendo entrevistas para doblar turnos los fines de semana porque su objetivo es intentar irse a vivir solo tras el verano. «Si no, no me dan los cálculos. Todos los pisos parten de 800 euros. Aparte de que no hay casi oferta y, cuando aparece alguna, hay detrás otros cuarenta interesados con los que casi vas a pelearte para intentar conseguirlo. Horroroso».

¿Por qué? ¿Qué está pasando con la vivienda? ¿Por qué testimonios como el de Pablo nos suenan tan habituales? ¿Cómo hemos llegado hasta aquí? Los expertos coinciden en la respuesta: el problema de la vivienda en Euskadi es... doble. Es difícil comprar y es aún más difícil alquilar

Veamos por qué.

En términos más institucionales, a este tipo de situaciones es a las que se refirió esta semana el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, cuando habló del «problemón» de la vivienda. No es algo nuevo, sino un tormento persistente que frena la emancipación de los jóvenes, cuya edad media de alzar el vuelo (30,2 años) se sitúa a años luz de la media europea (26,2). De la misma forma, obstaculiza la formación de familias y, en consecuencia, es en buena medida responsable de la crisis demográfica. Lleva décadas siendo así.

Lo que ocurre ahora es que con varios procesos electorales en ciernes se sacan a la palestra asuntos sensibles, aun a riesgo de quedar reducidos a caricaturas en la centrifugadora del debate político nacional. El Gobierno central ha anunciado la puesta a disposición para alquiler social de 50.000 viviendas de la Sareb, y financiación para otras 43.000. No queda claro hasta qué punto todo eso va a ser muy eficiente por la ubicación y el estado en el que está la quincalla inmobiliaria del 'banco malo'. También está por ver el alcance de las líneas ICO con 4.000 millones de euros provenientes de los fondos europeos para la financiación de las nuevas promociones. Pero tener todo esto sobre la mesa sirve como pretexto para hablar una vez más de este asunto fundamental y sangrante que a menudo desafía a la lógica.

Los principales damnificados del desmadre inmobiliario son los jóvenes. El sueldo medio de los vascos entre 18 y 34 años es de 1.394 euros, según el Observatorio de la Juventud. Queda claro que no hay posibilidad de ahorrar para dar la entrada de una hipoteca, así que han de recurrir al alquiler. No les queda otra. El problema, ya se ha visto, es que es muy caro. Y escaso.

Según los contratos de arrendamiento inscritos en el Gobierno vasco en el tercer trimestre de 2022, el precio en la zona de Álava central (Vitoria y alrededores) era de 9,2 euros el metro cuadrado construido. Su aumento ha sido exponencial desde 2016, cuando la cifra rondaba los 7 euros. Es decir, casi un 32% menos. Según el informe del primer trimestre de 2023 del portal especializado 'pisos.com', Vitoria fue la capital donde más se encareció el alquiler en toda España (8,31%). Vamos, que encontrar un piso digno por menos de 800 euros empieza a ser misión imposible.

Para Igor Gómez, un profesor de 35 años, lo era ya hace cinco años, cuando empezó a mirar opciones de alquiler para irse a vivir a un primer piso con su pareja. Al final consiguieron mudarse por un conocido, que les dejó el arrendamiento a «unos 200 euros menos» de lo que les pedían las inmobiliarias. «Era algo inviable. El problema es que ahora está peor», incide. Lo sabe bien David Álvarez, un funcionario de prisiones que, con 38 años, ha preferido dejar la capital alavesa, marcharse a Haro y recorrerse casi 70 kilómetros al día.

La cuestión es que la demanda de alquiler crece a una velocidad endiablada en comparación a su ritmo de construcción. Sólo para VPO, donde la renta media es de 227 euros, hay 9.371 demandantes en espera en Vitoria (casi 10.000 en Álava). Por ponerlo en perspectiva, toda la oferta de alquiler de la capital alavesa supera por poco las 16.000 viviendas, mientras que el volumen total de los hogares registrados en la ciudad ronda los 117.000 según datos oficiales del Ayuntamiento. Es decir, la lista de espera para el alquiler protegido supone casi dos tercios de toda la oferta actual. Y eso que el parque público de alquiler que tiene Álava es superior al que le correspondería demográficamente.

El gran objetivo de las instituciones pasa ahora por impulsar el alquiler protegido con la misma determinación que lo hicieron las promociones en propiedad a principios de este siglo. En este sentido, el Gobierno vasco y el Ayuntamiento acaban de desbloquear un acuerdo que estaba pendiente más de cinco años para activar 960 VPO en Arkaiate y Larrein (Salburua), además de viviendas 92 dotacionales en Lakuabizkarra. El ritmo, sin embargo, no puede dar respuesta inmediata a una demanda desbocada.

Hasta entonces, la solución es compartir. Aunque roces los 30 años y busques la estabilidad que te da independizarte. Sara Moro tiene activadas las alertas de todos los portales inmobiliarios que conoce. Consulta sus publicaciones todos los días con la esperanza de que algún piso baje de precio. «Pero no hay manera». Ella comparte espacio con cuatro personas. Son amigas y no tienen una mala convivencia, pero no quiere resignarse a vivir siempre con esas condiciones forzosas. La compra le parece «complicada» porque «entre el dineral de la entrada y los honorarios para la inmobiliaria...». Pero el alquiler cada vez lo ve más «imposible». «Como no baje o me suban el sueldo...», apunta.

Esta es la situación a ras de tierra. Pero, ¿cómo hemos llegado a este punto tan enloquecido en el acceso a algo tan básico como es la vivienda? Las claves económicas ya las han visto; están en esta página, arriba. También hay que tener en cuenta que en un mercado libre las cosas cuestan lo que alguien está dispuesto a pagar por ellas, y parece que siempre hay alguien dispuesto a pagar esas fortunas por los pisos, así que las culpas de lo que está ocurriendo se reparten mucho.

Pero hay también una explicación demográfica para entender todo esto. ¿Acaso ha crecido la población y por eso no hay vivienda suficiente para dar respuesta a la demanda? Ha crecido, sí, pero ni mucho menos al mismo ritmo en que el parque residencial. Tomemos como referencia Vitoria, que ha encabezado la gran expansión urbanística de Euskadi y que congrega la mayor parte del censo alavés. Desde hace veinte años ha ganado casi 40.000 habitantes (un 18%), mientras que el número de viviendas en la capital alavesa ha aumentado casi el doble en el mismo periodo, un 34% más (de 87.951 pisos en 2001 a 117.698, según datos del Ayuntamiento). ¿Cómo es posible entonces que haya ahora tanta demanda de pisos insatisfecha?

Al margen del cambio en el modelo de consumo de vivienda y el auge que ha experimentado la demanda del alquiler, existe otro factor clave: cada vez vive menos gente junta. Durante 2001 en cada hogar alavés residían de media 2,9 personas. La cifra ha ido descendiendo hasta las 2,35 del pasado ejercicio, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es decir, en veinte años se ha reducido casi en un 20% el tamaño medio del hogar. Lo de que haya menos gente por piso tiene que ver con que se está disparando la cifra de personas que viven solas: 32.633 en 2022, lo que supone más del doble que hace dos décadas.

El problema es que según las proyecciones del INE la tendencia sigue en esa dirección, si bien es cierto que la curva de Álava es algo más esperanzadora que la de sus provincias vecinas, en especial Bizkaia. Su previsión es que dentro de tres lustros, en 2037, la población del territorio crezca de forma ligera gracias a la llegada de inmigrantes. Pero la ocupación media por vivienda seguirá bajando levemente, hasta las 2,26 personas. Así que en esa misma proporción debería crecer el parque inmobiliario para acoger a la población prevista. Salen casi 14.000 viviendas hasta 2037. Eso son casi mil al año de media. Y semejante aumento sería únicamente para mantener la situación actual, sin solucionarla y limitándose a que no empeore.

Los planes del Gobierno vasco son que desde ahora hasta 2036 se levanten 24.000 pisos de alquiler público asequible en toda la comunidad autónoma, que se sumarán a los 26.000 existentes. El parque residencial también puede crecer con la rehabilitación, sacando al mercado inmuebles ahora inhabitables, o segregando viviendas grandes que ahora no tienen público. Incluso se están explorando nuevas formas residenciales como el coliving (que vienen a ser una especie de apartahoteles) para dar respuesta a las necesidades de la población más joven. Y, por supuesto, las promociones no sólo serán de titularidad pública, sino también privada o de colaboración entre administraciones y constructores.

La buena noticia es que Álava, y sobre todo Vitoria, tiene capacidad física para acoger ese volumen de viviendas. El nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la capital reserva suelo para cerca de 25.000 nuevos pisos (puede proyectarse hasta un barrio nuevo en el entorno de Errekaleor) y la sociedad municipal Ensanche 21, que dibuja la expansión de la ciudad, tiene suelo para construir unas 10.000 viviendas protegidas. El reverso de este músculo de terreno se encuentra en los procesos de construcción, obligados a ir a rebufo del mercado, y de poner en marcha las viviendas protegidas. De hecho, el gran impulso del alquiler en Vitoria llegará tras cerca de un lustro de espera por la falta de acuerdo entre el Ayuntamiento y Lakua con los 960 nuevos pisos en Salburua.

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